厦门2007年五幅商住地块价值分析及定位的策略_002.doc

厦门:9月8日五幅商住地块价值分析及定位策略厦门9月8日五幅商住地块价值分析及定位策略2007G27五缘湾大桥西南侧地块价值分析及定位策略打造五缘湾首席海景豪宅一、地块基本属性分析（一）基础数据2007G27基本规划指标序号项目名称规划设计要求1用地位置湖里区五缘湾片区外湾西侧，环岛路与湖里大道交叉口西南侧2用地性质居住、商业3总用地面积92961.268 m4总建筑面积总建筑面积（地上）167330 m2不同性质用地占总建筑面积居住：154330 m2；商业：13000 m2（其中生鲜超市5建筑密度（上限）25%6绿地率（下限）35%7建筑高度、层数特定地区限高黄海高程55.5米低层、多层、高层的限定高层（24＜H≤48米必须符合厦规［2007］140号文的规定2007G27基本出让数据（二）地块现状已完成三通一平。（三）周边环境 ?? 该地块在五缘大桥西北端桥头下，环岛路以北是全视野无遮挡海景，东面是五缘外湾，天风海涛，海天一色，视野开阔。周边（墩上高尚居住区）规划区内已经成功出让多宗商住土地，如联发五缘湾1号，源昌鑫海湾，新景2008等，并且也已经在施工建设中，未来人气聚集不成问题。该地块因政府前期配套的推进，荒凉的面貌正在改变，渐渐取而代之的是商业街的日渐兴隆和景观木栈道吸引越来越多的休闲人群，地块西南面是建设中的五缘学村。整体而言，地块未来周边环境将十分适宜居住、休闲。（四）周边配套市政配套——周边路网基本贯通，但是部分规划道路需2008年才能完成，所以市政配套整体完善尚需时日。 公建设施——地块附近规划有社区服务中心，社区室外活动场地，地块西侧相邻的已出让地块内规划设置有“四合一”设施，地块内规划设置邮政所。生活配套——按规划要求，本项目应配置生鲜超市一座，必须为框架结构的建筑，设于地面一层，建筑面积1500㎡。 教育配套——现无建成使用的学校；地块附近的“五缘学村”内规划有42班高中、18班初中的中学，36班的小学；地块西侧相邻的已出让地块内规划设置有幼儿园。所以，地块周边教育配套未来十分完善。（五）综合评判? 指标评价现状片区地段交通景观人气生活配套商业配套教育配套优√√√√√√√良√较差√差结论五缘湾大桥西南侧地块北面和东面亲近海景，与五缘湾外湾海景仅一路之隔，广阔无遮的海景和环岛路畅通无阻的交通优势，和周边统一规划的高标准建设，且完备的商业、教育配套规划，使得该地块具备了高尚生活社区的潜质。待本案推向市场时，周边楼盘已成熟，相关的配套设施也已到位，因此，具备入市的良好基础和市场预期，该地块是规划区内不可多得的成熟地块，具有较高的开发价值和市场价值。二、地块定位策略分析? SWOT分析定位分析优势（S）劣势（W）1、?? 景观：海景、外湾景观优势首屈一指，壮美的五缘湾大桥直入眼帘，璀璨的内湾夜景尽收眼底。2、?? 交通：环岛路、环湖里大道，交通便捷。3、?? 配套：商业街一、二期临近，商业业态密集，五缘学村临近，商业和教育配套完善。4、?? 地段：地块处于五缘湾桥头堡位置，处于整个墩上居住区最有利的地段。5、?? 现状：地块形状方正，便于规划与设计布局。1、?? 人气：地块周边人气较差。2、?? 噪音：地块四周均有道路，未来道路沿线一带的居民，可能会受到车流量大的灰尘和噪音影响。3、?? 气候：地块处于沿海，海风常年吹，海洋性气候较潮湿。机会（O）1、?? 地块处于大规划下的五缘湾片区内，配套完善，升值潜力显而易见。2、?? 地块区位地段优势尽显，为墩上高尚居住区剩下的唯一一块亲海地块，稀缺性决定其高价值。3、?? 地块东西两侧均有新建居住、酒店项目，定位高端，提前预热市场，人气聚集，有利于该地块价值的提升。4、?? 目前，厦门房地产市场处于上扬态势，国贸蓝海的热销更能增强本案的预期。1、SO定位策略由于地块良好的景观优势及区位特点，定位可考虑主打海景牌，如“五缘湾海景桥头堡”等，将地块开发建设成为墩上高尚居住区内首席海景豪宅。2、WO定位策略由于地块附近已经有新建同类性质楼盘，所以在宣传上较适宜在同质中拉开差异，本案入市时区域周边已成熟，可打造成熟的高尚社区。3、ST定位策略建议与周边同类楼盘拉开差距，着重强调该地块更靠近商业街及高星级酒店、附近生活配套便利、区位优势等有利因素。5、WT定位策略主打本案最大的亮点：景观一流，区位地段无可替代。威胁（T）1、?? 本案起拍楼面价7000元，而西面的新景2008成交楼面地价已近8000元，较高的地价考验实力。2、?? 国贸蓝海目前均价已达18000元，片区房价还有多少上升空间是个未知数，考量投资者对市场预期的判断。项目总体定位：本案最大的亮点当属海景景观优势和区位的稀缺性，同时位处五缘湾“桥头堡”位置，因此在形象定位上建议主打“海景桥头堡”豪宅，塑造片区地