绍兴房地产的项目营销的的策划的报告.docVIP

一、绍兴房产市场现状反思二、古城花园洋房营销思路三、房地产整体营销推广策略四、各销售时期的广告诉求策略五、房地产媒体策略六、房地产销售策略序凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。对古城花园洋房而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥空间，也可以说无凭可依，无落手之处。对于绎凯博才而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。对于我们双方的合作而言：找到一个共同支点，托起2005年一个令绍兴震撼的项目——古城花园洋房。一、绍兴房产现状的反思从对绍兴的各楼盘调查发现，绍兴已出现楼盘销售的瓶颈期和调整期，各楼盘的销售进度已呈不同程度的放缓，总结下来有四个原因：一）、绍兴楼盘产品同质化严重绍兴的楼盘不论在规划还是在建筑立面和房型上，都趋于相同，这造成顾客的视觉疲劳和对目前的产品提不出购买欲望。二）、绍兴楼盘营销观念相当滞后楼盘的营销活动大多只通过一两次的开盘或其他活动进行形式化宣传，然后采用守株待兔，等客上门，这造成顾客对产品的不了解，而无法引起对产品的认同感。三）、绍兴楼盘整体规模较小绍兴城区的楼盘规模较小，一般多为两至三幢的小型楼盘，容积率大，幢间距较近，绿化少，无法让购房者享受城市生活的乐趣和便利。本案面临着如国际摩尔城、香舍丽都、国际广场等楼盘的竞争，本案如想在绍兴有限的市场争夺客源，必须求新求异。 二、古城花园洋房营销思路一）、营销总精神打造绍兴市住宅的百年地标释解：绍兴是历史文化古镇，古有绍兴师爷运畴天下的说法，绍兴在确立文化底蕴的同时将现代化的生活观念融入到绍兴的传统中去。乌篷船要保留，而毡帽要去掉，绍兴的房地产市场就象这顶毡帽，无法代表绍兴新兴的形象，因此古城花园洋房做为绍兴城市中心的超大型楼盘，肩负着引领绍兴新生活趋向的指示旗，打造城市地标不仅是我们的营销总精神，同时也是我们要提高绍兴生活品质的目的。二）房地产营销创新策略根据我们掌握的资源和对项目的了解，我们认为打造绍兴城市地标，需要通过品牌策略、产品策略、企业策略三箭齐发才能达到我们理想的营销效果。1、产品策略抓住绍兴市场产品空白点，以花园洋房进行产品创新，立足产品本身，打造都市住宅的尊贵形象。2、企业策略借助古越龙山的百年口碑，在绍兴掀起古越龙山的地产品牌宣传攻击，以古越龙山货真价实、信誉第一为本案品牌的座右铭，延承古越龙山精神从而达到企业策略的营销目的。3、品牌策略打造城市地标，其关键点是如何打造品牌，与绍兴楼盘的营销差异化、营销理念的突出化、形象化，结合产品策略、企业策略最终达到产品的品牌目的。三）、产品营销路线策略双剑合璧1、 区域营销——打造城区版块地段，地段，还是地段——李嘉诚先生的名言或许可以永恒，但房地产业界人士对它的理解应该不断发展而趋于深入。房地产评估中的房价和地价通常所指并非其现实价值，而是对房产或地产未来价值的期望。因此，买房常常根源于对某种潜在增值的直觉和判断。“绍兴城西”尚处于房地产起步阶段，其本身资源并没有被以前的开发商合理利用，位于胜利西路，距市中心仅10余分钟车程；元培高级中学、市一中等环绕四周，文化教育环境优越。城市化水平的提高必将使大量人口集聚到“城西”，区位攀升潜力巨大。“城西版块”远离工业园区，空气质量一流，已注定其非比寻常的生态攀升潜力。社区内涵及价值是楼盘的重心。打造“城西版块”有利于拉动城西整体的房地产发展,炒热区域版块，吸引大量人口入住，同时在众多城区楼盘中体现本案的核心形象，其价值得到进一步提升。2、产品营销——花园洋房引领低密度新时代BR我们的规划创意在那里？BR古越花园洋房整体象一只长筒靴，而这只如意大利半岛的靴形地块让我们不仅瑕想西方建筑文化的华贵，同时让我们在设计创意产生了一心、一街、三建。一心——以环境为核心“环境”是人居生活中决定性因素，绍兴本身是一个花园城市，外部环境优美，这也造成绍兴目前的楼盘忽略小区景观的重要性，住宅不是为了住而住，更为了让入住者享受生活的乐趣和美好，古越花园洋房就是为了引导绍兴人如何去生活，外景和内景结合，与大自然合而为一，生活品质才能得到升华。一街——以街区为纽带古越花园洋房的街区不是为满足生活的需求，而是为了营造一种全新的生活氛围，我们不将其设在沿街，而是将其自然的放置在小区内，即作为小区的一种奇特景观，又作为小区的一种生活品质，酒香、咖啡香让我们在古越花园洋房中陶醉。三建——三种建筑类型花园洋房、联排别墅、小高层三种建筑类型组成一种全新的