立丹行广融漳州的项目房地产市场调研.ppt

广融·漳州项目 房地产市场调研分析报告 厦门·立丹行 深度地产研究中心 2008.2 漳州城市概况 漳州市位于福建省东南部，东临台湾海峡，与厦门隔海相望，东北与泉州安溪接壤，西北与龙岩永定相邻，西南与广东饶平交界。辖二区一市八县，即芗城区、龙文区、漳浦、云霄、东山、诏安、平和、南靖、华安、长泰县和龙海市。 漳州2006年末全市户籍总人口459.14万人，常住总人口472万人。 漳州国民生产总值变化趋势 2006年，漳州市GDP突破700亿元，达到715亿元，按可比价格计算，比05年增长12.5％，增幅创1999年以来新高，列全省第四位。2002-2006年5年期间，国民生产总值从535亿元增长到715亿元，保持年均增长率为11%。2007年漳州市经济继续保持快速发展，前三季度GDP达到570亿元同比增长15.5％。漳州经济的快速发展直接促进了房地产业的快速发展。 漳州人均生产总值变化趋势 2006年，漳州市人均生产总值突破15000元，达到15221元，同比2005年增长13.57%，几乎比2001年翻了一番，6年来保持年均12%的增长速度。 世界银行认为，当人均GDP达到1300美元以上时，房地产发展处在快速增长期。漳州市2006年人均GDP折合约为2029美元（按1美元＝7.5元人民币汇率计算），正处于房地产发展的快速增长期。 漳州城镇居民人均居住面积 漳州市城镇居民人均居住面积自2004年起稳步增长，2004年城镇居民人均居住面积为23.4平方米，2006年提高到了26.5平方米，比2005年24.42平方米增长了7.85％，随着漳州城市化进程的加快和外来人口的增加，漳州市房地产市场蕴含着巨大的发展潜力。 漳州宏观经济分析结论 从经济实力来说：漳州近几年经济快速发展，近5年GDP年均增长率11％；在人均GDP方面，2006年已经达到15221元，近6年保持12％的增长速度。总的来说，漳州具有较强的经济实力，并正处于快速发展的阶段，下属县市如龙海、长泰、漳浦等由于靠近厦门，接受厦门经济辐射，产业转移，未来发展潜力巨大； 从居民购买力来说：近几年，城镇居民年人均可支配收入和年人均消费支出都有较大幅度的提高， 2007年1－11月，漳州市城镇居民年人均可支配收入12926元，年人均消费支出9656元，同比分别增长了14.1％和18.1％，居民购买力和消费能力都有较大幅度的提高，年人均消费支出占年人均可支配收入的75%，这也表明未来漳州房地产市场仍具有很大发展潜力； 从房地产投资来说：2002年—2006年漳州固定资产投资和房地产投资都保持快速增长态势，4年间漳州固定资产投资增长了174.2%，房地产投资增长了218.9％，2007年1—11月，房地产投资更是同比增长了51%，达到76.47亿元。可以说，漳州的房地产投资正处于快速增长阶段，较高的房地产投资增长将直接拉动漳州房地产市场的发展与繁荣。 2007 PK 2006 销售套数 销售价格 空置面积分析 2007 PK 2006 （商品房销售套数） 2007年漳州市区全年销售商品房11295套，比06年增长35.2%，平均每月销售941套。 2007 PK 2006 （住宅销售均价） 2006年10月份，漳州市区住宅销售均价突破3000元大关，达到3184元/平米，引领着2007年均价逐渐朝着3600元/平米的方向迈进。预计08年将突破3800元/平米。 2007市区盘点 （住宅空置面积对比） 截至2007年11月，漳州市区商品房空置面积为24.86万平米，占全年销售面积112.95平米的22%。其中住宅空置面积为6.5万平米，占27%。这说明存量房并不多。消化率较高。 2007漳州房地产市场综合分析 土地出让市场：漳州2007年土地出让了1159亩，是近年来土地出让规模较大的一年，政府处于尽快催熟东部新城和西部金峰新区的考虑，加大的这两个区域的土地放量。未来，政府在土地出让总量上会进行适当控制，但照顾东、西部新城区的发展战略不变； 漳州地产逐步步入品牌开发阶段：2007年厦门国源地产进入漳州，目前漳州主要有特房、夏商、金宾士、钱隆置业、永鸿国际集团等实力外地开发商，本土知名开发商则主要有向荣、新城、悦华新、毅达等，可以说，漳州的房地产市场在2007年正式步入了品牌开发阶段。未来市场竞争将更加激烈，一些实力较弱的中小开发商将逐步被淘汰； 供需状况：漳州房地产市场2004年—2006年一直处于供略