新聚仁上海紫园的项目评估及的的策划提报30P.pptVIP

上海紫园项目评估及策划提报 上海聚仁物业咨询机构 本次提报目录 对紫园目前操作现状进行评估 佘山高尔夫——托斯卡纳文化 佘山高尔夫——托斯卡纳 高档别墅市场分析结论 要成为上海市场上成功的高档别墅项目，必须具备以上5项产品要素 2、上海紫园的对外形象推广成功 3、上海紫园的社会效应 启动了中国的豪宅市场 紫园目前操作中的不足 2、市场定位和产品定位有脱节 容积率：0.2 3、本案缺乏主导性产品 4、本案缺乏有概念的样板区 我司对紫园操作的建议 1、市场定位问题 可选择市场定位： 1000万总价：目前市场主力总价段 1500万总价：目前市场次主力总价段 2、产品定位问题 容积率：0.2 主力总价：1500万 单体面积：700-800平米（地上+地下） 单价：20000元/平米 栋数：约190栋 单栋占地：毛6亩/栋，净4.5亩/栋 总销金额：约29亿 3、主导性产品的设定 设定符合本项目定位的主导性产品 4、样板区的建设 体现紫园顶级别墅定位的售楼处 谢谢观摩！ * * 对紫园未来操作提供战略性建议 对上海高档别墅市场进行结论性分析 高端别墅市场情况 前七期100%销售完毕，8期即将开盘，目前预定情况良好。 一期已经入住，销售率90%；二期年底交房，销售率70%。 基本上去化完毕，目前只剩5套保留房。 1期36套卖完，2期2004年6月开盘。 去化 高尔夫球场、高级纯石材独栋、私家大花园、电梯别墅。 首推庄园别墅概念；享有12000平方米上海网球俱乐部、8000平方米西郊庄园俱乐部双会所概念；周边美国学校、新加坡国际学校的教育配套。 真正的山水园林森林别墅；私密性极强的绿化环境营造。 原汁原味的意大利托斯卡纳建筑风格；占地1700余亩锦标级的18洞72杆森林丘陵型高尔夫球场；一个5000平方米的高尔夫会所和一个包括康体中心与餐厅的4900平方米的社区会所。 主要卖点 七期0.1； 八期0.29 0.2 0.17 独立别墅：0.2 容积率 七期：368.73—638 m2。 八期：421.89--463.73 m2。 280-887 m2 450—800 m2 主力面积500—600 m2 独立别墅：390-800 面积 七期：850-1550万/套。 八期：1000-1520万/套。 价格900-1500万/套。 目前保留精品房1000—1600万/套。 800万-1300万/套。 总价 七期：23000—25000元/m2。 八期：24000-- 33000元/m2。 18000--22000元/m2。 12800--26000 ，目前均价18000元/m2。 目前均价18000 单价 浦东汤臣 西郊庄园 佘山月湖山庄 佘山高尔夫别墅 相关指标 结论性分析1——市场定位 800万到1000万 1500万总价产品为高位段产品 800万总价以下产品已退出高端市场 主力总价段 次主力总价段 结论性分析2——面积定位 500-800平米 800平米左右 主力面积段 最大面积段 结论性分析3——经济指标 0.2是高端别墅最高容积率底限 容积率 结论性分析4——主导性产品 优秀的高档别墅，都有明确的主导性产品，构成鲜明的产品形象 西郊庄园——欧洲庄园文化 别墅主题——原汁原味的皇家群岛式私家庄园别墅。 以欧美经典城堡庄园为母本，岛屿与海洋的相互关系为生态主题，设计了18座精巧 岛屿及半岛、3条自然河和覆盖全区的若干支流。以树木浓荫、四时鲜花、高坡环绕 四周，绿景与水景内外互动，细腻丰富的园艺打造出原汁原味的庄园别墅。 水文化——把自然元素引入到社区，实现自然与水、人文、人的居住方式的完美结合。 私家概念的做足、做浓——1000m2—3000m2私家大花园别墅、私家庄园、私家水岸、 私家岛私家城堡，真正地把花园的价值凸现出来。 结论性分析5——样板区 优秀的高档别墅，都有体现主导性产品的样板区，使客源能有非常直观的印象 佘山月湖山庄——环境 西郊庄园 项目现状评估 上海紫园的成功点 1、上海紫园战略性定位非常具前瞻性 在上海别墅市场启动的时候，能够洞悉别墅市场未来的上升势头，前瞻性地将项目定位于上海，甚至整个中国的高层次客源，我司认为这样的战略性定位是非常正确的 “上海紫园”自从2002年4月份以单栋售价1.3亿元响彻大江南北、一炮打响之后，其“目前中国大陆定位最高、售价最贵的花园别墅”的市场高位形象已经在整个地产市场牢固地树立，这对项目的高位运作以及其后续项目的高端客源把握提供了坚实的市场支撑和基础。 定位了佘山顶级别墅板块 1、市场定位偏乐观 紫园目前的市场定位在2000万以上的总价段市场 我司认为该总价段和目前别墅市场的主力成交总价段仍有一定的