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大连高新园区项目可行性研究报告目录项目概要介绍项目公司简介项目资金规划与融资需求项目开发计划市场分析与项目销售安排项目总体投资融资安排项目成本费用估算项目借款预测项目经济评价大连高新园区项目可行性研究报告一、项目概要介绍高新园区项目位于大连高新园区海事大学正门对面，规划用地面积44100平方米，用地性质为居住及公共服务配套设施，容积率约为3.3。周边比邻翰林观海、学府1+1、未来地铁1号线。项目被大型居住社区、大型超市、高品质商业中心、学府区、轻轨、地铁人流所包围。二、项目公司简介大连獐子岛耕海房地产开发有限公司（以下简称“耕海地产”）系长海县獐子岛投资发展中心全资子公司，成立于2007年12月，注册资本1亿元。公司于2008年11月引入完整的房地产操作团队。团队中层以上成员均来自于大连万科，具有丰富的房地产住宅项目操作经验。三、项目资金规划与融资需求项目总投资额约为158,713万元：项目建设投资估算表 单位：万元序号项目项目建设投资所占比例　项目建设投资158,713100%1土地获得价款57,028 35.93%2开发前期准备费6,159 3.88%3主体建筑工程费49,878 31.43%4主体安装工程费5,704 3.59%5社区管网工程费5,127 3.23%6园林环境费3,183 6.38%7配套设施费2,832 1.78%8资本化利息11,656 7.34%9管理费用6,624 4.17%10销售费用4,416 2.78%11其他费用6106 3.85%建设资金来源：项目投资的资金来源包括自筹资金、投资公司投入两部分组成。项目总投资158,713万元，资金峰值约71,321万元，耕海地产以自筹资金投入30,000万元，资金缺口约为40,000万元，尚需通过融资渠道解决。四、项目开发计划1、项目建设期：本项目计划于2011年12月取得土地使用权，计划于2012年5月开工，2014年9月竣工交付使用，建设期共计28个月（2.33年）。2、项目销售期：本项目销售期自2012年11月开始至2013年12月结束，共14个月（1.16年）。3、项目开发期：综上所述，项目开发期自2011年12月至2014年9月共33个月（2.75年）。五、市场分析与项目销售安排（一）市场分析1.1大连房地产政策2010年地产政策可谓频发，房地产市场扑朔迷离，而大连正处在全域城市化高速发展阶段，因此市政府在民生方面做了很多工作：经济适用房的增加，社会保险费的征收业务移交方案，房地产诚信网络的建设以及拆迁方面的政策，无一不是为了进一步促进大连市房地产稳步健康发展。虽然大连是第14个颁布限购的城市，但在限制投资投机需求的同时，另一方面改善民生、以人为本的高瞻远瞩将积极增加住房用地的有效供给，加快推进保障性安居工程建设。表1-3：大连房地产相关政策施行时间政策要点2010.1.2大连2010年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在8000户规模大连2010年采用货币化补贴形式的经适房家庭仍保持在8000户规模。将建设500套左右“创业式保障租赁住房”作为尝试，专门提供给引进的人才或大学毕业生，从而不断完善住房保障体系。2010.1.13政府工作报告中关于房地产行业指导意见加快住房保障体系建设。加强中小套型、中低价位商品住房和创业租赁房建设，通过货币补贴方式安排经济适用房8000套，对符合廉租住房条件的家庭实现应保尽保。稳步提高住房公积金缴存基数和比例，进一步扩大覆盖面和惠及面。加强监管调控，促进房地产市场健康平稳发展。2010.7.25《关于进一步推进房地产诚信网建设的通知》对全市从事房地产开发企业的基本信息、从业行为、不良记录将进行网上公示。今后，凡因房地产开发诚信问题引起群众集体上访、被媒体披露造成严重不良影响；房地产开发发生重大安全事故；房屋建筑发生严重工程质量事故；开发企业多次出现不良经营行为或对存在的不良行为拒不整改的，市建委将采取联动机制严厉制裁，一经发现，全面“封杀”。2010.10.19《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》限新购一套住房，包括二手存量房；差别化信贷；预售制度规范管理；外地人限贷；加大廉租房和经济适用房的建设 （资料来源：网络资料、政府公布资料）1.2 大连重点规划表1-4：重点规划信息列表规划要点城市规划大连规划“一环一岛四片十区” 打造世界旅游集散地未来我市旅游产业发展空间布局——一环一岛 四片十区。一环：概括为“国家海岸”+“温泉走廊”，即空间上由西部风情海岸、南部动感海岸、东部体验海岸和北部温泉走廊四段构成；一岛：指长山群岛和近海岛礁；四个旅游片区：南部都市旅游片区，东部黄海旅游片区，西部渤