房地产金融核心培训课件——内部资料.pptx

房地产金融+资产管理融资实务一切从房地产说起房地产行业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。土地买卖房地产的开发与改造房地产经营房地产销售房地产金融物业管理房地产调控管理整个房地产行业里面，那几部分最重要？房地产：资金密集型行业，现金为王房地产销售——资金回笼房地产金融——资金提供房地产金融的定义房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。房地产金融体系由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。资产增值 卓越金融房地产金融行业的金融参与者银行银行贷款海内外交易所发行债券、公开发行股票信托公司信托计划资管公司、证券公司/基金公司子公司资管计划/契约型产品抵押贷款担保公司/小贷公司发行有限合伙基金/契约型基金私募基金/金控互联网金融平台网上发标/线下放款房地产金融的原理银行、信托、基金等资金的搬运工开发商高净值人群资金施工方机构投资资金土地方房地产中介国家基础投放资金风控、互联网、金融工具技术物业管理公司房地产金融的两种常规法律模式债权投资股权投资投资入股，公司要有可持续发展，追求长期利益，股份转让借款，要完善保障措施，追求短中期利益，到期还本付息房地产金融的常用金融工具房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。贷款信托基金保险证券房地产金融的服务机构担保机构、保险机构、资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系资产评估机构审计机构法律咨询机构信用评估机构担保机构保险机构国家结算机构在众多服务机构参与下，各类资金借助各类金融工具，通过债权、股权方式，资金参与到房地产各个环节的贷款融资、股权投资中，获取利息收入、项目分红回报，房地产实际操作方获取资金，实现共赢，这就是房地产金融生态圈。从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在1、土地获取（1）银行参与旧贷项目拆迁贷款；（2）私募基金参与合作拍地；（3）财团与开发商合作拍地；（4）城投公司发行信托进行土地收储（一级整理），再卖给开发商；（5）互联网众筹平台众筹土地（碧桂园、平安）从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在2、工程施工（1）施工方的工程垫支；（2）开发商向施工方开具工程款商业票据，进行贴现融资；（3）施工方的信用贷款；（4）开发商以房抵工程款；（5）开发商在建工程抵押融资；从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在（1）开发商房源预售备案融资；（2）房地产中介房产包销、独立代理销售；（3）房产包销融资；（4）互联网金融平台房产众筹，预售众筹；（5）开发商在建工程抵押融资；（6）以理财方式进行房源预售；（7）银行按揭贷款；3、房产预售从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在4、现房销售、尾盘处理（1）尾盘、现房并购融资（折价收购）；（2）以租代售、售后返租；（3）租赁权转让融资；（4）互联网金融平台房产众筹；从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在（1）优质资产并购升级、改造、出售；（2）优质资产抵押融资；（3）二手房交易中的赎楼、按揭、装修等融资；（4）互联网金融平台优质房产众筹；5、存量房市场一般房地产金融均涉及资金投资，风险控制，具体运作流程又是如何？房地产金融内部基础流程融、投、管、退资产增值 卓越金融房地产金融内部基础流程-融银行私人银行部、合法吸储财富管理中心信托财富管理中心私募基金股东出资（不能吸储）小贷公司互金平台互联网平台、第三方支付房地产金融内部基础流程-投（1找项目）通过筛选，有投资机会的，进行项目公司和项目文件核实企业相关法律文件公司项目池概况需要融资方提供以下清单融资主体相关法律文件填制《融资申请表》融资项目相关法律文件借款用途抵押物文件还款来源房地产金融内部基础流程-投（2调查项目）调查的主要内容关键议题原项目的策划案及进度项目定位、目标客户群、预期价格，标的构成，项目法律文件项目状况项目资金缺口项目已投资金使用情况负债/或有负债明细财务状况法律法律先决条件相关合同审查项目工程已完成工程量未完成工程量项目公司背景股权，章程，品牌，资质 声誉，历程模式案例：同股同权项目基金房地产金融内部基础流程-投（3设计交易流程）开发商项目公司与基金同股同权占股51%享受51%的分红同股同权投入基金，占股49%基金投资者项目要求回报倍数较高至少3、4年后才有现金回流开发商义务提供回报倍数较高的项目可考虑基金优先分配等安排模式案例：夹层项目基金房地产金融内部基础流程-投（ 3设计交易流程）项目公司开发商利用基金的杠杆效用占股99%享受99%的分