深圳金地香蜜山总平的设计的方案建议及产品引导.docVIP

总平及户型方案修改建议及规划设计引导 三大竞争项目产品分析 盛天茗城 立面展示 通过出挑9米高的阳台让立面效果出彩，这样的阳台面积不计入销售面积，强调了赠送阳台的概念。 户型展示 户型汇总表 户型 面积（㎡） 卖点 套数 占比 二房二厅一卫 80~90 部分带入户花园 702 33% 三房二厅二卫 130 带入户花园和佣人房 1177 56% 120 部分带入户花园 110 部分带入户花园 四房二厅二卫 150 带入户花园和佣人房 148 7% 楼中楼 大露台 74 4% 户型点评： 该楼盘建筑密度比较低（19%），楼间距都在35米以上，居住的适度较高。 从以上表格得出来的数据来看，户型面积属于比较紧凑的，三房和二房是主力产品，均带有入户花园。 从户型角度看，户型方正，正南北朝向，入户花园面积约5~15㎡，花园空间弹性空间大，基于楼间距之宽，卧室以大面积落地窗形式开设，放大卧室的使用空间，增加使用面积。 值得借鉴：入户花园的独立性，大面积的落地飘窗，户型的通风采光、互不干扰的效果。 龙腾上园一期 户型展示 户型汇总表 户型 面积（㎡） 卖点 套数 占比 二房二厅一卫 75 经济紧凑型、朝南、270度转角落地窗 60 33% 二房二厅二卫 80~87 双卫生间、衣帽间 52 三房二厅二卫 125 大卧室、大客厅 97 37% 137 大卧室、大客厅、带佣人房 19 四 房二厅二卫 143 大卧室、大客厅 50 30% 152 大卧室、大客厅、带5㎡小佣人房 30 171 大卧室、大客厅、带10㎡大佣人房 20 户型点评： 该楼盘户型方正实用，讲究客厅和主卧的舒适性，如客厅5米左右的大面宽，主卧（不含主卫生间）面积约20㎡，主卫面积约5~8㎡。建筑尽端设270度转角落地飘窗及弧形落地飘窗。 值得借鉴：二房双卫生间，三房以上大阳台、大客厅、大卧室、大卫生间、佣人房的空间及利用有效的空间作衣帽间，适合120㎡以上三房和140㎡四房户型使用。 荣和山水美地（目前销售的三栋） 户型展示 户型汇总 户型 面积（㎡） 卖点 套数 占比 二房二厅一卫 66 紧凑经济型、大面积的飘窗 108 14% 三房二厅二卫 98~121 大面积阳台、客厅大面积落地飘窗、大面积的飘窗 378 48% 四房二厅二卫 129~139 正方形大阳台、客厅大面积落地飘窗、大面积的飘窗 306 38% 户型点评： 该楼盘户型方正、紧凑、面积适中，通过大面积的飘窗和落地飘窗放大室内使用空间。大面积的休闲阳台，彰显住户对外显示身份的象征和注重生活情调的一面，蕴含赠送面积的概念，给客户看到更多的实惠。 值得借鉴：大面积的落地玻璃窗，紧凑实用的户型面积组合。 产品总结 通过以上三大直接竞争项目产品的分析，我们可以知道目前东盟商贸区内产品的竞争及其激烈，每个项目都运用了赠送面积的概念，博取消费者的青睐，赢取市场的份额。 我们以怎样的产品展现？如何和其它项目进行比拼呢？所以我们不须找到产品的空白点，空间的创新点，抓住消费者的心理需求，如得到什么样的实惠，室内实用面积无形的变大等因素。 三大项目比较之后我们得出了一个空白点，盛天茗城用入户花园的灰空间，荣和山水美地、龙腾上园则用大阳台的概念，而目前众多项目中没有使用中国传统的庭院空间，即现在说的空中庭院灰空间模式，那么这个空中庭院就是目前市场上的创新点，空白点。 建议从以下几大点进行突破—— 主要引入空中庭院灰空间模式！ 加强大户型的奢侈性、尊贵性！ 强调室内三大功能分区的布局！ 严守户型的通风采光及干扰性！ 如何要做到以上几点，按照原来设计单位的方案难以做到，所以要稍做些修改，才能凸现自身的价值所在。 设计方总平图分析 总平设计几大弊端 户型的选型不佳 临中柬路户型交通筒靠路面，影响商业的规划和经营，建议对交通筒进行重新调整；靠中庭花园户型单面采光，影响居住的品质，建议更换其他户型或者把单面采光和交通筒进行调整，尽量让居室更人性化，提高舒适度。如下图即存在此问题： ② 一梯二户产品临南侧的临街商业，自然对居住存在一定的干扰，且面积区间在170~200多㎡，超出定位的设想，与本项目的目标可群相距太大，建议做成一梯三户中等户型（即100~144㎡）较宜；见如下图： ③ 25层高产品，位于小区北侧，独栋设计，通风采光可以做到很好，在高度上也拥有很好的视觉效果，但原有户型却注重了整栋楼的景观朝向，忽略了居室内的通风采光及居住的舒适度，因此这几楼的产品应规划更为高端的产品（130~160㎡），如使用深圳用的比较成熟的户型产品，南宁却很少出现的“风车型”或“十字型”等，使户型能多面采光，户户有景，拥有小区内、外的景观，增加了更多有利的卖点。 产品分布不均衡 如东南