湖南保利房地产开发有限公司保利花园的项目成本控制.docVIP

湖南保利房地产开发有限公司保利花园项目成本控制第3章湖南保利花园项目成本控制的现状3.1湖南保利房地产开发有限公司及保利花园项目简介3.1.1湖南保利房地产开发有限公司简介湖南保利房地产开发有限公司成立于1998年5月，最初由保利南方总公司、广东华富事业集团有限公司、广东协成发展有限公司共同投资成立。此后经历多次股权变更和增资，截止2008年12月31日，公司注册资本5000万元，其中：保利房地产（集团）股份有限公司累计出资4000万元，占80%的股权；保利南方集团有限公司出资500万元，占10%的股权；长沙市土地开发服务中心出资200万元，占4%的股权；蔡汶雄出资300万元，占6%股权。公司营业执照注册号：4300000100309；公司主要经营范围为：从事资质二级房地产开发、经营。控股长沙金利和泰房地产开发有限公司、长沙永峰生态动物园建设开发有限公司、长沙保利物业管理有限公司、岳阳保利置业有限公司。湖南保利公司作为保利集团属下驻湘惟一企业，秉承了保利地产“和谐生活，自然舒适”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，一直致力于城市发展和建设，努力为湖南人民提供高品质的生活。目前已成功开发了保利苑、湖南文化大厦、保利花园、麓谷林语、保利·西街等项目，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏，在湖南同行业中树立起保利品牌的商誉和美誉度。公司曾先后获得“2011年最具社会责任感企业”“长沙市十佳诚信房地产企业”“纪念改革开发30周年湖湘地产最具影响力品牌地产企业”“长沙房地产开发企业品牌价值十强企业”等。公司项目也纷纷获得市场的认可，如保利国际广场荣获“2011年度湖南十大影响力综合体”“2011年最具投资价值楼盘”等，保利·阆峰云墅被评为“湖湘地产最具影响力别墅”。3.1.2保利花园项目简介长沙保利花园项目位于长沙省府核心，距离省政府约300米之遥，毗邻天心区政府、省交通厅、省司法局，处在未来政务、经济、文化的中心，极具升值潜力。该地区南临杉木冲路，北接湘府路，周围纵横书院路及湘府路湘江大桥，地理位置较好，拥有“两横、三纵、一轨、一站，一铁”的立体交通网络，出入十分便利。项目紧靠豹子岭公园、杜鹃花公园、水库公园、300余亩省府文化公园，湘江沿江风光带近在咫尺，拥有得天独厚的生态环境。三馆一中心（省科技馆、省群众艺术馆、省地质博物馆、省青少年活动中心）以及附近的明德中学等配套设施为该区域提供了人文配套，提升了板块居住的人文价值。长沙保利花园项目占地面积107385平方米，总建筑面积约25万平方米，由18栋9-16层的小高层建筑组成，容积率为2.2，总户数约为1845户，地下车位1421个。小区配套有幼儿园、商业街。整个小区延续了保利项目品牌系列的特点，建筑格局简洁而又人性化，拥有6万平方米私家园林和57.35%超高绿化，景观环境自然融合，目标在于营造一个和谐、多元、共享的南城首席生态人文社区。该项目户型多样，以二房、三房、四房为主，且户型空间感极为自然舒适，能满足不同住户的需求。该项目自2009年12月开工，2010年5月23日开盘，2011年10月全部竣工交房。项目预计总投资90000万元，实际开发成本约105846.38万元。自开盘之后，保利花园项目持续热销，最终以7个月、11个亿的傲人成绩完美收官。3.2.2项目与同类项目收益比较基于保利花园项目的区域和定位，选取与保利花园项目位于同一地区的同档次房地产开发项目岚庭项目，通过对岚庭项目的收益进行数据分析，将其与保利花园项目进行对比。岚庭项目位于长沙市天心区，占地66709平方米，总建筑面积23万平方米，由16栋地面以上18层高层住宅楼组成，绿化率为45.22%，容积率2.8。户型以80-90平方米两居、100-130平方米三居为主。该项目于2010年7月1日开盘，2011年10月1日交房。从岚庭项目的基本介绍中可以看出，无论从地理位置、项目规模还是项目产品上看，岚庭项目与保利花园都相当。两个项目处于同一区域地段，项目从开盘到交房也均处于同一时期，不管消费需求还是市场价格都处于类似的外部市场环境中，市场销售业绩也同样良好，均为市场反映良好的热销楼盘。然而通过比较保利花园项目与岚庭项目的成本收入数据（见表3.4）可以看出，虽然保利花园项目凭借保利品牌和经典系列项目的良好口碑获得了热销，市场反映一度良好，但保利花园项目的盈利水平与同类项目相比还是偏低。项目利润率主要受到项目销售收入、销售成本的影响，而项目的销售收入和成本等又受到市场经济环境中多种因素的综合影响。保利花园项目与岚庭项目相比，外部市场经济环境的影响因素多为系统性因素，差异不大，其利润率差别较大的原因主要是岚庭项目在项目进行过程中采取了良好的成本控制措施，其成本超支额处于可控的范围之内，因此项目收益更为可