泰州坡子街的项目市场分析及投资测算的报告.docVIP

泰州坡子街项目市场分析及投资测算报告目 录项目概况及周边环境分析………………………………………………31.1地理位置 ……………………………………………………………………………31.2项目现状 ……………………………………………………………………………31.3周边环境 ……………………………………………………………………………4泰州市宏观经济环境分析………………………………………………52.1经济发展 ……………………………………………………………………………52.2生活水平 ……………………………………………………………………………52.3人口 …………………………………………………………………………………6泰州市商业房地产市场分析……………………………………………73.1泰州商业市场分析 …………………………………………………………………7 3.1.1市场特点 ………………………………………………………………………7 3.1.2市场供给 ………………………………………………………………………9 3.1.3需求 ……………………………………………………………………………9 3.1.4未来趋势分析…………………………………………………………………123.2问卷调查分析………………………………………………………………………13泰州市住宅、办公楼、酒店（公寓）市场分析 ……………………184.1住宅市场分析………………………………………………………………………184.2办公楼市场分析……………………………………………………………………214.3酒店（公寓）市场分析……………………………………………………………22项目SWOT分析及产品定位……………………………………………245.1项目SWOT分析 ……………………………………………………………………245.2项目风险提示………………………………………………………………………275.3商业部分产品定位…………………………………………………………………30 5.3.1产品定位………………………………………………………………………31 5.3.2产品分区………………………………………………………………………32 5.3.3客户定位………………………………………………………………………33 5.3.4价格定位………………………………………………………………………335.4住宅、办公、酒店式公寓部分产品定位…………………………………………34营销推广………………………………………………………………356.1广告策略 …………………………………………………………………………356.2租售策略 …………………………………………………………………………36 6.2.1租售面积的确定 ……………………………………………………………366.2.2销售进度 ……………………………………………………………………37 6.3招商管理……………………………………………………………………………37 6.3.1目标商户设定与选择…………………………………………………………37 6.3.2招商流程………………………………………………………………………38财务分析 ……………………………………………………………387.1项目开发进度计划…………………………………………………………………387.2方案1（出售为主）的财务测算…………………………………………………387.3方案2（出售为主）的财务测算…………………………………………………437.4方案1和方案2的比较 …………………………………………………………46结论和建议 …………………………………………………………47第一章 项目概况及周边环境分析1.1 地理位置本项目位于泰州市坡子街，为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址。项目北面聚集了泰州商城、泰州第一百货和锦泰购物广场等众多商业设施，是泰州市最为繁华的商业区；项目南面将建设贯通东城河和西城河的护城河；项目东面是在建的滨河绿地广场。人文、景观、商业，独一无二的地段优势，为本项目的开发提供了有利的条件。1.2 项目现状2004年5月坡子街进行拆迁改造后建设本项目，目前，项目用地尚未拆迁完毕，还有部分住宅用房待拆迁。项目已经于去年年底开始销售，目前购物中心底层部分已经销售70%左右。该项目用地共六块，土地用途为商业和住宅。较大的两块用地上规划建造一个大型购物中心，其下面三层为Shopping Mall, 上面四至六层为办公用途；其余四块用地规划建造住宅，下面作为商业用途。项目主要经济数据名 称数 值占地面积41038平方米容积率4.33建筑密度59.7%绿化率21.1%地上部分（平方米）商业部分