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Free template from 房地产开发程序 房地产开发政策与管理 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 房地产开发政策与管理 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。 房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付使用。 房地产管理部门及各种证件 取得土地――确定建筑――确定户型、面积--招标建筑公司、开工――竣工验收后 国有土地使用权证书（国土资源厅） 建设用地规划许可证（土地局） 建设工程规划许可证（建设厅、建委） 建筑工程施工许可证（建设厅、建委） 商品房销（预）售许可证（房管局、质检站） ? 房地产开发管理 规划设计：小区内景观、住宅楼、公共建筑的设计、搭配布局等。 工程预算：按照国家规定基本建设工程预算是同建设程序分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类： 1）概算：可行性研究投资估算、初步设计概算。 2）预算：施工图设计预算、施工预算。基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。 工程监理：在工程工地上管理工程质量以及监督工程进度的人员。 房地产基础知识 中国房地产的发展史 中国房地产从解放到现在，历经变迁。刚解放时，大多都是平房，60年代，在北京开始建有楼房，后来住房建设有所改革，一般也只有20多平方米 ，那时期， 居民住房普遍靠无偿分配。1978年，邓小平提出了“私人建房，私建公住，分期付款”等大胆设想，开始有一些地方搞试点，向私人出售住宅，价格在每平方米120-150元。1982年开始实行住房补贴出售给职工的实验。1986年恢复了按住宅本身工程造价全价出售的办法，初提“商品房”概念。 中国房地产的发展史 1988年，提出住宅“私有化”。1992年，邓小平南巡谈话发表后，房地产开发投资高速增长，进入一个空前超常发展阶段。1994年开始，国家采取整顿金融秩序，严格控制房地产贷款等手段， 使房地产业开始回落，95 、96、97 年房地产一直在低潮中徘徊。从1998年下半年开始，国家规定停止住房实物分配， 实行住房分配货币化。 从95年开始，国家采取各种政策，比如实行按揭住房、公积金、降低银行利息等手段，努力推动房地产市场，努力把住宅产业发展成为引导国民经济向前发展的新的经济增长点 房地产的概念 ▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)? 土地 b)? 建筑物及地上附着物 c)? ?房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a)? 位置的固定性； b)? 使用的耐久性； c)? 资源的有限性； d)? 物业的差异性。▲房地产的经济特征 a)? ?生产周期 b)? 资金密集性 c)? 相互影响性 d)? 易受政策限制性 e)? 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。 房产与地产的关系 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a)实物形