房地产经济学的讲义.ppt

房地产经济学 王军武 教授 绪言 房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，其基本学科定位应是经济学（产业）范畴，归属于部门经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。 从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。 从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。 绪言 同时，房地产经济学又是多学科的交叉，具有交叉学科的性质： 1、与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房，城 市经营中的土地经营等； 2、与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源合 理配置； 3、与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生态 平衡理论的一致性； 4、与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持； 5、与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。 绪言 房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂。其理论框架可分三个层次： 讲授内容： 一、房地产经济学概述 1、房地产的概念 2、房地产的特点 3、房地产类型 4、描述房地产 5、房地产业的概念 6、房地产业的运作过程 7、房地产的特征 8、房地产业在国民经济中的地位和作用 一、房地产经济学概述 1、房地产的概念 了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识： （1）土地：土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体： 我们可以从土地的自然形态、用途以及房地产开发等方面将土地划分类型。 1、房地产的概念 1、房地产的概念 （2）地 产：土地及其相关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权。 （3）房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。或：建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。 （4）不动产：指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化） 1、房地产的概念 2、房地产的特点 （1）不可移动性：不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。 （2）耐用性：房地产是最具耐耗性的物品。 （3）异质性：不可能有两宗完全一样的房地产。 （4）高价值性：从个人或国家来看，其价值都比较高。 （5）供给有限性：房屋可以建造，但土地资源有限。 （6）投资与消费的双重性：居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。 （7）房地产实体构成的二元性：非劳动产品和劳动产品。 3、房地产类型 （1）居住类房地产：专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、别墅） （2）商业类房地产：用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、酒店） （3）休闲类房地产：指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中心） （4）公共事业类房地产：指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等） （5）工业类房地产：指生产活动用房地产（工业厂房、仓库） 4、描述房地产 （1）位置、四至、形状 （2）面积大小：房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积 （3）建筑物层数和高度：住宅1～3为低层，4～6多层，7～9中层，10层以上为高层，30层以上或超过100米为超高层 （4）建筑结构：指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构） （5）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等 （6）使用现状及规划设计要求：包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等 4、描述房地产 建筑容积率：单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积／土地总面积） 建筑覆盖率：单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积／土地总面积） （7）描述房地产的其他方面： 5、房地产业的概念 《中国国民经济行业分类与代码》16个门类中，第五类（E）为建筑业，第十一类（K）为房地产业。 联合国《全部经济活动产业分类的国际标准》中，房地产业位于十大类经济活动的第八类。 广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，侠义的房地产业则可列为流通领域的第三产业。 从经济理论角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业（第三产业）。 5