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HYPERLINK 中国管理资讯网- PAGE 30 - HYPERLINK 中国管理资讯网太阳中心项目市场定位调研报告北京百人行投资顾问2004年 4月 8 日第一部分 调研概况一、调研目的此次调研的范围是以太阳中心的定位为切入点，对市场上存在的总部基地、企业总部、酒店式公寓等项目进行调研、分析。我们想通过此次调研，了解此类产品的市场供求情况，为我项目选择最有力产品切入点提供参考。二、调研范围调研范围包括：置地星座、长安中心、优士阁、住邦2000、总部基地、万通中心、尚都国际、朝外们、五栋大楼、第三置业、昆泰国际公寓、泰悦豪庭、钛度。均是在建、在售的14个项目。第二部分 调研分析建筑类别的市场分析（一）总部概念 就目前市场来讲，市场细分定位非常细致，而总部基地概念是一个有趣的发展，它把都市的总部经济高度集中，提炼到不太大的地区面，满足更高的需要。总部概念是一种现象——多个产业聚合集中。在经济理论中，提及竞争效果时通常会认为：某产业过分密集在一区域未必会好，因为彼此间存在严重的行业竞争，出现恶性竞争的现象。但多产业的聚集就应另当别论了。因为多产业聚集可以把单一行业竞争转化成多行业组合发展，达到整合效果或共赢效果。根本途径是使它们聚集在一个固定区域。产业聚集所带来的利益远远大于竞争效应所带来的负面损失。这里面有两种概念：一个是抽象概念，一个是实施的概念。实施概念：企业聚集在一起，容易创造共同的需求，而这种需求可以满足他们需求的特定东西，使它们的发展处于更有利的形式。抽象概念：凸现总部形象，凡是进入此区域、加入此行业的成员，都可在市场营销或品牌建立上得到更大的优势。城市发展大致都要经过三个阶段：第一个阶段是聚合效应。人群来到城市，认为可以得到更多的方便，公司、企业也是如此。因此乡村的人群总有一种动力，驱使他们往城市走，而城市本身就具有了一种吸引力。第二个阶段是规划效应。人们到城市之后，很自然地想到需要做规划，包括商业规划、政府行政区规划等等。这些规划无论是对经济活动，还是对社会活动或生产活动都存在很大的利好。进入第三阶段：人们不满足现状，开始思考将规划之后的产品重新整合的可能。将现有的组合搭配重新打散进行再搭配。总部概念正好符合第三个阶段，即将区域中某些不同特征、功能产品重新整合，以满足总部企业需求的趋势。大企业进入大都市，最终目的是希望能在大都市享受其他服务业所提供的服务；因此，如果企业要进入总部基地，我们很自然地考虑到它的这一需求。虽然这种需求强弱不一，但对于规划思路来讲，不可或缺。这就要求能同时提供各式各样的服务，包括金融、财务管理、通讯，甚至猎头公司，它们在这里都可能享有广阔的生存空间。中国在全球化过程中已成为众人关注的焦点，它必将吸引越来越多的跨国公司。当跨国公司有可能到中国寻找基地的时候，我们为什么不主动为他提供帮助，减少过程中可能消耗的成本。就缺少类似总部经济这样的平台。不断发展的中国正是国际化跨国企业最有兴趣的地区，完全可以扮演非常关键和重要的角色。正好为总部经济提供了广阔的发展空间。（二）酒店式公寓异军突起酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“可自用、可投资”的双重价值。对比传统的经营类酒店，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务具备居家功能。因为继承了传统酒店与传统公寓的长处，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐，可见价值一斑。酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前5位入选世界500强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是近年来，酒店式公寓具有回收成本快、投入少风险小等特点，作为最具开发价值的产品陆续在房地产市场出现。据统计，经过近3年的发展，到今天，酒店式服务公寓约有30个左右。主要集中在6个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80%。经过这些年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。以下是几个高档公寓热点区域：金融街地区：行情看好 竞争激烈供应方面，金融街公寓市场现有供应量为22万平方米左右。未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16．2万平方米的公寓面积。市场需求方面，随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，所供应产品如更贴近居住品质，将会得到本地区商务人士的认同。租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为1.95万元／平方米，租价为每平方米每月13美元。综上所述，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。