增城裕涛国际村的项目商业计划书5.doc

增城裕涛国际村项目商业计划书 第二章项目概况 2.1项目背景 本项目位于广州增城市增江街，由增城裕涛房地产有限公司开发。项目地处在增城 市三个经济发展规划区域中的休闲居住区，该区域属增城市增江街增江经济发展规划 区主要规划控制区所在。项目交通便利，现有国道324线从项目用地中通过，广惠高速 三江出入口离项目用地约三公里，国家十二五发展规划中增松高速增城沙庄至松化街 口路段竣工通车后将为项目交通增添新的交通便利，项目命名“裕涛国际村”。 2.1.1地理区位 本项目用地位于增城市区东南部，增城市区和石滩中心的结合部（图2-1）。通过广 汕公路、广惠高速公路，项目用地可一小时内快速到达增城市区、广州、惠州、东莞、 深圳等地，交通便捷，地理位置优越。 2.1.2开发公司 裕涛国际村是由增城裕涛房地产有限公司全资独立开发。裕涛房地产有限公司是香 港裕涛集团的全资子公司，属外资企业，其进入国内投资房地产项目已有二十多年，在 国内发展不少房地产项目，最具代表的是金湖花园、裕涛花园，裕涛房地产有限公司有 丰富的房地产项目开发经验和较强的资金实力。 2.1.3项目建设内容 裕涛国际村位于广东省增城市增江街行政权辖区域（图2-2）。项目用地面积为1060 亩，规划总建筑面积987450平方米，其中住宅建筑面积758662平方米（含别墅，多、 高层住宅），商业建筑面积38002平方米，车库7065个，国际学校及公共配套设施等 建筑面积121996平方米。 社区配套设有学校、商业中心、超市、酒店、博物馆，文化创作室、高级会所及 其它市政配套项目。 总体规划居住户（套）数为6565户，规划居住人口约2.1008万人，人口净密度约 297.3人/公顷。 2.2项目规划分析 2.2.1项目用地评价 项目用地针对基地的坡度，水文条件进行综合评价，三类建设用地斑块主要集中在 北区东山。总体上北区坡度较大，本次规划充分尊重现有地形条件，尽量减少对原有地 形的改造。北区用地内最大高程值为57米，最低高程值为8米。南区用地内最大高程 值为40米，最低高程值为6米。一般在规划建设中大于30%的坡度，开发成本增高， 容积率相对低；10%～20%的坡度适合建低层建筑和多层住宅；小于10%的坡度，适合建 设各类建筑产品。40米以上视线较好，但坡度陡，侧重景观建设和小规模建筑；20～40 米为较佳景观房区域；10～20米平坦用地为密度大数量多的住宅产品。通过对地形坡度 和高度的分析，综合开发成本，尊重原有地形地貌和原有地表林地的高利用价值，确定 规划方案以“以人为本、创造舒适的居住环境和生态环境”为出发点（图2-3）。 2.2.2规划原则 （1）尊重自然的原则：尊重自然之美——包括其地形地貌、各种植被与水体的微妙 关系，进而尊重广泛的地域文脉。这是本规划最初的，也是贯穿设计始终的构思方向。 （2）保护生态的原则：对山体、植被、水体尽量加以保护，保留其原生态的自然环境，形成景观及休闲娱乐空间。 （3）以人为本的原则：在设计中充分考虑人的可参与性，为人提供尽可能多的活动 空间。 （4）组团聚落布局的原则：在规划中强调将建筑群围合形成组团聚落和公共空间的 设计思想。 布局特点 根据风水学理论，规划注重轴线的强调，通过北部山峰、罗汉山湖心岛、中部两侧 公建商业街形成北部地块的主轴线；南部通过入口广场向国际学校延伸，最终向大面积 水库展开。通过轴线强化了用地空间格局，将山体脉络、水、建筑空间达到了有效统一， 同时对联系各功能片区以及南北区起到了重要的作用。 规划保留山体间视线通廊，并延伸打造空间生态轴线，同时尊重原生态环境，重点 体现与山体、水体的相互融合。保留南北两个水体，以之作为两个景观中心，向周边各 地块扩散。 2.2.3规划空间布局 项目用地分为北区和南区，北区在主轴线两侧设置商业裙楼，形成北区的商业中心， 并控制轴线两侧一线建筑层数不超过9层，二线建筑布置100米以下的高层建筑，通过建 筑空间的变化，突显中轴线广场磅礴的气势，更能体现北端罗汉山湖心岛的中心地位， 同时在湖心岛北侧中轴线北端布置一组高层建筑，作为中轴线的收尾；湖心岛周边沿湖 设置低层住宅，并保留湖东侧的两个小山体，依山布置山地低层住宅，使建筑与自然山 体融为一体；并在山体的东侧山脚布置一组高层建筑（图2-4）。 2.3项目建设计划 裕涛国际村筹备工作从二O一二年初即已经展开，请专业的市场策划公司进行了充 分的市场调研，对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了广州市规划 勘察设计院进行了建筑方案设计，委托广州市城建设计院进行单体方案设计。至目前， 已充分把握住了市场并获得了一个较为理想的方案。项目计划从2013年第一季度开始 动工建设，2013年底至2014年初开始销售，整个项目计划于2018年全部竣