江山丽园的的策划案.ppt

营销策划方案 江山丽园 第一部分：宏观环境分析 一、“国六条”南宁狂想 附一：“国六条”，房地产市场乾坤颠倒？ 附二：北京：全面调控，惊现“怪招” 二、素描南宁 三、定性南宁 1、2005年南宁市主要经济指标在全国省会城市的排位分析 （除北京、上海、天津、重庆等四个直辖市外） 2、政府的定性： 四、南博会，是否带动南宁经济腾飞？ 1、两届南博会概述 2、其他产业腾飞的可能性 2、其他产业腾飞的可能性 五、新的增长点：中国—东盟经济园区 六、中国—东盟国际商务区：何时兑现 地产大鳄云集： 地产大鳄云集： 地产大鳄云集： 七、南宁房地产市场能走多远 概述： ---投资额： 2005年，南宁市全年共完成房地产开发投资105.11亿元，比上年增长54.91%。 1、南宁房地产市场还处于“战国时代” 2、“过江龙”将改写地产格局 3、市场日趋规范，垄断必然出现 4、南宁楼市即将进入“三国时代”？ 5、南宁楼市能走多远？ 小结： 内容纲要 第二部分：项目竞争环境分析 一、凤岭区域房地产竞争市场分析 ——凤岭区域房地产竞争市场分析 （一）凤岭的起源与发展规划 ——四步曲 ——凤岭区域房地产竞争市场分析 （二）凤岭的市政建设 及中国-东盟博览会发展历程 1、2004年—2006年南宁市城市建设历年投资 及南博会重点工程投资  2、凤岭片区市政建设 3、凤岭片区景观环境综合整治工程 4、中国-东盟博览会发展历程 5、中国-东盟博览会历年规模 ——凤岭区域房地产竞争市场分析 （三）凤岭的房地产建设历程 1、2002年——2006年凤岭板块在售项目数量对比图 2、2002年凤岭板块——高档楼盘初见端倪 2、2003年凤岭板块—— “荣和·山水美地”销售单价突破市场界限，达3000元/平米 3、2004年凤岭板块——中国西南第一城崛起 4、2005年凤岭板块——商务楼异军突起，板块竞争加剧 5、2006年凤岭板块——住宅供货量持续增大，竞争白炽化 ——凤岭区域房地产竞争市场分析 （四）凤岭房地产开发现状 ——目前在售楼盘的情况 1、1-4月凤岭部分在售项目住宅成交情况 2、在售商品房项目户型配比分析 3、各项目定向开发比例 4、项目配套分析 5、在售项目商业规模一览表 6、各项目房车比例 二、凤岭市场主要竞争对手分析 1、竞争楼盘规模 2、主要房型对比 3、市场售价对比图 4、畅销户型分析 5、上半年供销情况 6、项目定位及主要卖点 7、客户群定位 三、竞争对手个案分析 ——“保利·凤翔花园”个案分析 ——“保利·凤翔”个案分析 轰动全城的公关活动：零距离接触“圆明园国宝仿真品” 小结： 2、“荣和·山水美地”个案分析 ——“荣和·山水美地”个案分析 ——“荣和·山水美地”个案分析 ——“荣和·山水美地”个案分析 ——“荣和·山水美地”个案分析 3、“中房·翡翠园”个案分析 ——“中房·翡翠园”个案分析 4、“恒大·苹果园”个案分析 ——“恒大·苹果园”个案分析 5、“蓝山上城”个案分析 ——“蓝山上城”个案分析 三、未来1年的凤岭竞争形式研判 （一） 凤岭地块分布 1、凤岭北侧地块分布 附表： 2006年上半年东盟国际商务区经营性土地挂牌、拍卖情况 （2）未来1～3年主要竞争对手供货量预测 四、竞争板块分析 （一）琅东、琅西板块 在售楼盘情况 （二）柳沙板块 在售楼盘情况 内容纲要 第三部分：项目整体开发战略 一、项目理解 （一）项目区域状况分析 （二）项目所在区域居住价值要点描述 （三）区域居住形态分析 （四）结论 （一）项目区域状况分析  ⒈项目用地位于南宁市极具开发潜力的黄金宝地——凤岭北区 ⒉项目A地块交通便捷，B、C地块规划有市政道路环绕 ⒊项目所在区域商业气氛日益 ⒋项目周边自然环境优越，居住环境优美 ⒌项目周边生活配套日益完善 （二）项目所在区域居住价值要点描述 （三）区域居住形态分析 （四）结论 二、项目SWOT分析以及应对策略 （1）项目优势(S) （2）项目劣势及应对策略（W） （3）市场机会(O) （4）市场威胁(T) （5）结论 三、项目开发分期建议 （一）方案一： 先开发C地块，次开发B地块，最后开发A地块。 （二）方案二： 先开发C地块，B地块与A地块同时开发。 鉴于采用方案一开发风险较小，对拉升销售价格的促进作用更大，我司建议采用“方案一”。 内容纲要 第四部分：C地块营销策划方案 一、C地块SWOT分析  ㈠C地块面临的独特优势和机