江苏泰州华纺锦宸森园的项目营销的的策划的报告173PPT2010年.ppt

城中区域代表楼盘简析 城中区域房地产发展特征 城东区域代表楼盘简析 城东区域代表楼盘简析 城南区域代表楼盘简析 城南区域代表楼盘简析 机会一：政策机会，迎合国家政策取向以及发展趋势，建立资源节约型、环境友好型社会 机会二：项目本体，项目所处区域背离城市发展方向，需要标新立异方能引起关注 机会三：市场机会，由于碧桂园、世贸、莱茵达等外地大开发商的加入，泰州楼盘的产品研究已经较为成熟 机会四：客户需求，泰州城市发展催生了大量的富裕阶层，健康住宅成为继舒适型产品之后的又一需求 市场机会突破点——产品优化的基础上，发展健康型、节约型的住宅，引领低碳生活市场潮流 客户定位分析思路 项目客户定位 地块因子分析——区域环境资源以及未来交通状况以及项目自身规划条件表明：项目可开发中高档次物业 项目物业档次定位——控制成本型的中高端产品品质，较高市场形象 物业类型定位思路——基于规划条件、基于未来竞争发展以及企业品牌战略要求 洋房产品——现金流产品，小洋房、叠院洋房、院馆洋房 洋房类产品注重附加价值的设计，如赠送部分； 对部分稍大户型，添加创新设计如空中院馆等。 别墅产品——项目的标杆产品，提升社区品质，打造社区品牌，同时建立自身价格比较机制 叠加别墅：一、二层私家花园，三、四层空中花园，营造有天、有地、有花园的生活空间。 别墅产品——项目的标杆产品，提升社区品质，打造社区品牌，同时建立自身价格比较机制 联排别墅：少量四联排，作为与叠加别墅的竞争产品，内部形成竞争，家家户户有院落。 要突出客厅挑高、中庭采光、院落等特点设计。 地上两层，避免三层。 别墅产品——项目的标杆产品，提升社区品质，打造社区品牌，同时建立自身价格比较机制 独栋别墅：少量明星产品，成为泰州市最具特点的别墅产品。 要突出客厅挑高、前后院，中庭、露台等五重院落 形象定位——泰州首席生态、科技、节能型水社区 建立领先的产品价值体系 建筑风格推荐——现代建筑风格 建筑风格推荐——现代中式风格，以中式风格为主，添加现代符号，中西合璧 以中式为主要基调，添加现代元素。 各个组团之间稍有区别，如别墅组团可以纯中式或者现代中式为主，其他洋房组团以现代中式为主，不同产品类别之间以及不同组团之间建筑风格互相协调。 建筑风格推荐——现代德式风格，突出现代的基调 整体建筑突出现代感，但不失沉稳、大气和典雅。 各组团之间风格略有不同但互相协调，如洋房以现代德式为主，独栋别墅部分以现代中式为主，使得建筑风格本身因为产品不同形成一定的差别。 建立领先的产品价值体系 岛居生活——由智堡河引水入社区，形成若干个岛屿，每个岛屿自成一个居住组团。 水之艺墅——塑造瀑布、溪流、喷泉、叠泉、跳泉、水梯、水雾、水流等水的艺术形态，打造长三角第一水社区 小品景观——丰富小区景观视觉效果 千米生态长廊——打造千米智堡河沿河风光带，成为泰州最美丽的生态长廊 设置沿河木栈道，景观小品等设施，不仅仅是业主休闲、游憩之地，也是整个泰州市旅游、观光的又一重要景点。 建立领先的产品价值体系 生态科技系统之能源系统 建立领先的产品价值体系 建立领先的产品价值体系 智能化安保系统应充分体现安全和智能化带来的生活便利性 小区综合管理平台 闭路电视监控系统 周界防越报警系统 楼宇可视对讲系统 电子巡更管理系统 LED电子公告系统 公共广播及背景音乐系统 门禁及一卡通系统 梯控及呼梯系统 家居安防系统 小区出入口远距离蓝牙车辆管理系统 地下车库出入口远距离蓝牙车辆管理系统 建立领先的产品价值体系 根据泰州客户注重物业管理以及项目本身定位的特点，提前聘请知名物业管理公司介入提供全方位人性化服务。 建立领先的产品价值体系 商业配套构想： 本地区缺乏基本的生活配套设施和一定档次的商业服务配套，且未来一段时期内由于拆迁房、待建小区以及现有居民该区域会形成一定的居住氛围。 从地块价值角度而言，沿鼓楼路和森园路交叉口商业价值最大，适合发展集中式商业，形成聚合效应。 商业业态应以大型超市如苏果、时代等为主力店，主力店内布置商铺，吸引包括药店、银行、文具店、干洗店、面包店等居民日常消费业态。 设计上突出造型、并考虑设置广场，使之成为区域内标识性建筑。 打造商业内街，智堡路两侧布置少量内街商铺 根据泰州人重教育的特点，社区内设计双语幼儿园 泰州唯一的满足业主精神的运动、文化双会所 建立领先的产品价值体系 整体规划构思设想 规划构思： 整个地块以生态为主要思想，以水为主要脉络，以岛屿为主要组团，进行布置，形成岛屿式生态社区； 社区内引入智堡河水，将不同档次级别类型的产品进行自然地区隔，形成组团岛屿，打造泰州首席岛居生活。 智堡河沿岸价值较高，打造标杆型社区，主要分布别墅群。 沿规划鼓楼路和森园路价值较低，布置花园洋房，做现金流