徐东300亩的项目市调分析的报告.docVIP

徐东300亩项目市调分析报告编制部门：企业发展部编制时间：2004年7月目 录前言一、项目地块调研1、地理位置2、交通状况3、基地资源及周边配套二、经营环境分析1、宏观环境分析2、武汉房地产市场分析3、徐东板块房地产市场分析三、项目分析1、重点竞争市场分析2、目标市场分析3、项目开发SWOT分析四、发展思路及建议1、项目总体定位2、规划设计思路3、滚动开发前 言本报告是在公司原计划开发的“港澳中心”的定位基础上，通过进一步市场调研，由企业发展部起草的初步市调分析报告。因为正式的项目定位尚未确定，前期规划方案设计存在较大变数，经济测算缺少直接利用数据，所以，本报告重点从市场的角度寻求项目发展的支撑点，力争最大程度上对以后项目市场推广提供理论参考。报告内容主要分为三个部分：项目概况、开发经营环境分析和发展思路及建议。报告数据和资料来源有：实地考察的第一手资料，来自房地产专业媒体及亿房网资料及其他可利用材料，报告所用资料尽可能做到详实、准确。本项目在我公司历来开发的楼盘中，是名副其实的大盘，而且是完全面对市场进行规范化操作的一个重大尝试。公司领导都很关注本项目的实施，目前进行处置的其他项目，也是在为实施本项目作资金及开发准备。我们有必要未雨绸缪，务必遵循“事前管理、预先控制、有序生产”的科学操作模式。鉴于目前阶段房地产政策市场风云变幻，政府为开发商设立了种种高门槛限制条件。从现阶段市场表现情况而言，政府为房地产“降温”举措，其实是在为房地产业降低市场风险，谋求市场的平稳发展，对本项目市场操作利大于弊。鉴于本案占地规模较大，对成本控制要求较高，同时如何从纯地产操作转为商业地产综合推广，实现开发企业与商业企业的联手，都将面临着许多新课题，这样就要求前期的市场研究和策划必须投入较大的精力，将整体规划进行反复推敲，才能有效地开发出适销对路的产品。本案是在前期调研基础上的初步分析，以后在项目实施过程中，再根据实际情况进行相关深化、调整。我部门建议在实地调研的基础上，公司经营层及项目策划相关人员能在适当时机走出去，外出考察同类楼盘，特别是要考察外地商业地产的运作经验，以保证项目的更好实施。一、项目地块调研地理位置项目位于武汉市徐东路，南临徐东大街后退200米，东临中北路延长线，西临规划路，北距东湖梨园不足1公里。项目地处武汉市内环线、天梨路（天河机场———梨园）两大交通要道的黄金地段，占地面积约为300亩。交通状况在长江二桥开通后，徐东路成为武汉市内环线主要干道，交通在武汉市具备举足轻重的重要地位，是继长江一桥后又一个联通武昌和汉口的交通要道。同时，徐东路又是联接武昌区和重工业著称青山区一个重要通道。该区域公交线路密集，有40多条公交线连通武汉三镇：64、501、530、534、540、552、573、577、581、583、601、605、702、709、715、718、723、724、805、电8、76、110、201、502、543、545、547、549、555、588、801、610、717、719、725、729、807、589、712等。2010年前完工的2号地铁线路的一期工程起于汉口常青花园，途径青年路、解放达到、黄石路，从青岛路走过江隧道上武青三干道，走洪山广场、中南路，止于街道口，本案正位于地铁的出入口附近，交通极为便利。轻轨建成通车，将更好地促进该板块市场的繁荣。地块资源及周边配套1）金融建行、交行、农行、工行、民生银行、中国银行、南方证券等公司都有设点。2）医疗梨园医院、铁路医院、武昌区儿童医院、徐东社疗医院。3）商贸徐东平价、麦德龙、shoppingmall、鄂电超市、好美家、欧亚达、凯旋门广场。4）教育湖北大学、湖大附小（附中）、梨园小学、天梨学校、东湖中学。5）自然、人文环境东湖梨园、沙湖、楚人狂欢岛。6）休闲、娱乐凯旋门酒店、梨园大酒店、国光大厦（在建）。结论：项目地块周边商业、居住生活配套及景观资源众多。依托城市规划和政府政策扶持，借助有效投入，本项目定位为聚居住、购物、办公等多位一体的“港澳中心”、大型“livingmall”，将拥有广阔的发展空间，未来将成为徐东路板块又一颗璀璨的明珠。二、经营环境分析一）宏观经济环境分析宏观经济运行良好，房地产行业持续实现增长。2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3％，直接拉动ＧＤＰ增长1.3个百分点。2004年一季度，房地产投资和消费仍保持较快增长，新开工项目仍然较多。宏观调控初见成效，我国房地产投资增幅回落。从去年以来，我国房地产业遭遇前所未有的从严调控：2003年6月，央行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，严格控制房地产银行融资；2003年8月，国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知