焦作太极景润花园中庭广场招商的的策划的方案.docVIP

PAGE 太极景润花园中庭广场招商策划方案重庆汇丰国联房地产顾问有限公司河南·焦作·太极景润花园项目组二00五年四月六日目录第一部分 项目定位项目分析项目定位项目经营分区策略第二部分 市场招商总策略招商的整体原则和目标租金策略招商政策策略招商执行策略第三部分 招商执行计划开业时间正式招商时间招商工作安排招商风险分析招商中存在的问题及规避方法第四部分 招商准备工作招商资料媒体运用相关文件第五部分 销售建议投资者与开发商利益平衡点分析销售策略建议年度中旬推广第一部分 项目定位一、项目分析1、项目周边环境项目东临焦作通往省会郑州的主要交通要道塔南路；南隔人保大厦与人民大道相望；西与市委、政市府毗邻，北靠焦作电信综合大楼。周边商业配套情况：焦作客运总站：位于塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省内各市县的主要车站。公交路线：共有9路公交车通过本案，分别是：7路，万方电厂至长途总站；13路，影视城至车管所；16路，闫河至龙源建材；18路，人民广场至焦作大学新校区；20路，市旅游客运站至蒙牛集团；21路，李封新村至长途总站；23路，马村西站至焦作西关建材；27路，公交汽校至车管所；37路，缝山公园至高新区。银行：紧靠本案的塔南路邮电储蓄所、塔南路与人民大道东北角商业银行、建设银行及农发银行，距本案紧30米。邮局、电讯：紧临本案北面的电信大楼、邮电网点、联通网点；位于山阳商厦内的移动网点，距本案50余米。商业建筑：本案东对面正在筹建的摩登市商业街，南面已经形成商业氛围的山阳商厦，东南角正在筹建的丹尼斯大卖场，西面正在筹建的五星级酒店。2、项目优势分析区位地段优势。本案位于塔南路与人民大道的交汇处，紧邻市委市府，处于新城区的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心，成为本案推广的重要支柱之一。随着政府的引导，新区正快速发展，随着各生活社区的陆续完工和业主的入住，生活人群和消费态势正渐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。同时，随着新区人流的扩增和政府的规划蓝图、大型工厂的进驻，商业物业具备较大的升值潜力。建筑规划优势。本项目近1万平米的休闲广场，将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流，这为商业的经营带来相当数量的顾客。同时，社区内近千户高端消费群体相对于投资于中庭商业者而言是一个相当的诱惑力。商业形象优势。随着时间推移，工程竣工时间临近，中庭建筑形态逐渐明朗，能够给消费者一个直观的感受，有利于在实物上造势、推广运作。品牌优势。通过前期推广运作，整个太极景润花园项目品牌为焦作人熟知，并得到消费者的一致认可。 有利于后期商业推广宣传。临街门面的带动优势。临塔南路门面已经基本售磬，它们的快速经营将对广场内商铺起到有效的带动及烘托。3、项目劣势分析根据“卖商铺就是卖地段”的行业规律，中庭内商铺较临街商铺在区域地段上存在较大的先天劣势。区域内商业格局处于初步成型阶段，同时本案商业建筑形象还未形成，商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。产品本身与中庭内商业定位中产品需求（空间、面积、格局划分）存在不合理之处。根据我司以往对商业运作的经验，以及对焦作及周遍城市的市场调查，从经营者入手，了解到诸如装饰小品店，游艺厅，工艺品店，音像图书屋，西点屋、鲜花店，药品店，士多店 ，干洗店等店面需求仅几十平方米，而我们的产品大多超过了一百、甚至二百平方米，这样，我们对商铺内的商业定位与经营者对商铺的需求存在矛盾。投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度，即对未来广场内商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心不足。4、项目机会点分析城市规划机遇。随着市委、市政府南迁，焦作南区各类住宅及商业物业兴起，商业格局处于初步成型阶段，给本案的准入提供了低门槛。5、项目威胁分析竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起，对本案构成最大威胁的即是项目正对面的“摩登市商业街”。其规模较大，定位为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业步行街，且该项目即将开始内部认购。市场容量威胁。据媒体报道，焦作市商业面积与总人口的比例已经超过了其他大中城市，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。对策（如何放大优势、抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：突出市场的地理位置，以焦作市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值；突出市场的规模环境，以“10000平米的购物、休闲广场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模；突出市场的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；前期，项目取得了市政府及市民的高度赞许与评价，后期，则在工商、税务等方面争取市政府更多的支持；加快工程进度，树立市场