南京雨花的项目前期整合营销的的策划的报告90页.doc

PAGE 42目录：分析篇一、项目概述………………………………………………………………………………………………………………………………………4二、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 5三、项目整体战略确定……………………………………………………………………………………………………………………………10四、项目客群定位…………………………………………………………………………………………………………………………………13产品策划篇五、项目规划定位…………………………………………………………………………………………………………………………………16六、项目规划布局建议……………………………………………………………………………………………………………………………17七、项目商品力设定………………………………………………………………………………………………………………………………23营销篇八、营销总方针（便捷与舒适）…………………………………………………………………………………………………………………37九、项目市场形象定位……………………………………………………………………………………………………………………………38十、项目销售价格定位……………………………………………………………………………………………………………………………39十一、项目行销策略提示…………………………………………………………………………………………………………………………39十二、项目销售组织………………………………………………………………………………………………………………………………52企划篇十三、案名…………………………………………………………………………………………………………………………………………61十四、广告推广总精神……………………………………………………………………………………………………………………………65十五、VI演示………………………………………………………………………………………………………………………………………66十六、Show 稿演示…………………………………………………………………………………………………………………………………70附件…………………………………………………………………………………………………………………………………………………73分析篇一、项目概述项目座落：项目座落于雨花西路、雨花南路交界处，原有南汽厂房处。项目总用地面积：约12万平方米。其中，项目一期占地：31,540.67平方米，建设用地面积22,034.41平方米项目一期容积率：1.7，整体综合容积率有望达到2。项目一期总建筑面积：约合37,400平方米。 项目一期建筑密度：26%项目一期绿化率：35%项目一期建筑高度限定：35米。项目一期建筑间距系数：1.3项目情况概述： 随着南京市地铁一号线的贯通与营运，使南京市区居住人口外迁力度加大，城市空心化程度提高。对于城市外延居住生活板块的开发成型与成熟，具有直接的促进作用。同时，随着城市人口加速外迁，地铁沿线板块居住类地产将具有较强的升值空间与购买预期。对这些板块内地产的开发运作提供良好的市场支撑。项目位于南京地铁一号线中华门站与安德门站之间，地理位置较为优越。 项目位于雨花区板块中，西面与南面，为雨花西路与雨花南路所环绕。背面为已入住的新型社区——四季阳光，东面为原有老式居民新村。项目周边缺乏大型生活机能设施配套，对大型高标准居住社区的开发运作存在一定影响。但，随着本板块新兴个案的不断开发及其交付，结合区域人流导入速度的不断加快，相信本区域的生活设施配套将日趋完善。二、项目SWOT分析2.1项目客观优势分析所在区位优良，交通配套齐全结合前文所述，项目所在雨花区域，凭借地铁一号线贯通之先机，为项目所在区域实现大量人口与住宅购买人群导入提供便利。在区域板块整体利好的前提下，项目凭借雨花西路，这一快速干道实现对南京市固有城市中心的地面交通连接。并借助19、44、86等多达16条公交线路满足无车人士的基本出行要求。由此，则项目未来居住者可凭借快捷的轨道交通，结合丰富的地面公交设施加诸快速干道，达成与南京城中与各处的良好连通。 地块相邻关系较好，便于住宅区营建项目地块南面与西面分别为雨花南路与雨花西路，其北面为新兴居住社区，东面为旧有居民新村。地块进深较大，地块腹地便于构筑绿化覆盖率较高，私密性较强的高档物业。2.2项目客观劣势分析一期地块狭长，不利于产品合理排布项目一期地块较为狭长，最宽处仅75米左右，并向东侧逐渐收窄，呈不规则三角形。在考虑到规划退界与建筑密度限定，结合土地利用率，则项目用于住宅建设的地