南京阿尔卡迪亚的项目可行性的研究的报告.doc

PAGE 阿尔卡迪亚项目可行性研究报告荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司二00四年十月目 录第一部分、项目总论1．1 项目背景 1．1．1项目名称 1．1．2开发公司 1．1．3承担可行性研究单位 1．1．4研究工作依据 1．1．5项目简介 1．2 可行性研究结论 1．2．1市场预测 1．2．2方案评价 1．2．3投资估算与资金筹措 1．2．4项目综合评价结论第二部分、项目投资环境和市场研究 2．1 宏观市场背景 2．1．1全国投资环境 2．1．2南京市投资宏观背景2．1．2．1地理环境2．1．2．2 经济环境2．1．2．3政策环境2．1．2．4人文环境 2．1．3南京市房地产发展现状2．1．3．1供应量与需求量2．1．3．2价格2．1．3．3近期市场描述2．1．3．4市场走势预测 2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴 2．2 区域市场分析 2．2．1区域市场概况2．2．2供给分析 2．2．3需求分析 2．2．4区域房地产市场特征分析 2．3 项目板块分析2．3．1项目板块地段划分2．3．2项目所在地段总体规划2．3．3板块功能2．3．4板块开发动态2．3．5板块价格水平2．3．6板块项目分析2．3．7板块内竞争关系分析 2．4 市场分析结论第三部分、项目分析及评价 3．1 条件分析3．1．1用地条件、规划限制条件3．1．2项目成本条件3．1．3规模资源条件3．1．4品牌资源条件 3．2 地块建设条件 3．2．1地形、地势、地质 3．2．2 抗震设防 3．2．3气象 3．2．4基础配套设施 3．3 项目SWOT分析 第四部分、市场定位及项目评估 4．1 发展商定位4．2 项目形象定位4．3 项目主题定位4．4 产品定位4．5 价格定位4．6 客户定位 第五部分、项目开发建设进度安排 5．1 有关工程计划说明 5．2 开发计划 5．3 组织架构第六部分、投资估算与资金筹措估算依据取费标准 投资估算 资金投入计划资金筹措第七部分、销售及经营收入测定 7．1 各类物业销售收入估算 7．2 项目销售回款计划 7．3 销售利润第八部分、盈亏平衡及敏感性分析 8．1 项目不确定性分析 8．2 社会效益和影响分析第九部分、可行性研究结论与建议 9．1 拟建方案的结论性意见9．1．1项目核心价值体系的建立9．1．2产品建议 9．2 可行性研究结论 第一部分、项目总论1．1 项目背景1．1．1项目名称：阿尔卡迪亚 项目地点：南京市沿江工业开发区1．1．2开发公司：荣盛房地产发展股份有限公司开发资质：一级法人代表：耿建明注册资金：16500万元荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止2004年底，公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈200万平方米。公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉AAA”、“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”；开发的项目曾获得“中国水景名盘”、“健康住宅区”、“明星楼盘”等多项殊荣。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。1．1．3承担可行性研究单位：荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司公司负责人：谢金永公司地址：南京市六合区现有员工：30人南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积累了一定的房