房地产的项目开发各阶段业务流程表.docVIP

YS-置业咨询 投资与产品分析 LZ-2006.11.3 1 - 房地产项目开发各阶段业务流程表 图 图2－1 投资机会研究阶段的工作流程 确定竞投地块 报 审 终止竞投 正式竞投 N Y 获取土地出让信息 企业发展战略 N Y 对出让地块信息进行分析、研究 土地储备计划，具体特点 各地块城市规划、交通、发展前景等因素分析 对各匹配地块实地勘察、分析 N Y 地块筛选 竞投决策 是否参与竞投 是否有合适地块 是否决定准备竞投该地块 土地竞投阶段 获取土地招标拍卖挂牌出让信息 获取土地招标拍卖挂牌出让信息 投资机会的研究 确定竞投地块 详细市场调查及预测 形成、优选出项目开发经营方案 规划限制条件分析 项目策划 地块优劣势分析 规划方案设计及比选 竞投报价计算 竞投结束 报价评估及决策 实地竞投 竞投后评估 获取土地使用权 N Y 反馈 馈 是否中标 图2－2 土地竞投工作流程 项目立项阶段  投资环境分析和选址研究 投资环境分析和选址研究 项目投资方案策划 参与土地竞投，签订土地使用权出让合同 申领规划要点和用地红线图 申报立项 政府有关部门 项目可行性研究 报审可研报告 政府有关部门 下达立项项目批复 征地及前期规划设计准备，委托进行初步设计 向土地管理及使用部征求意见 申领建设用地规划许可证和建设用地规划要点通知书 全程策划阶段 批复 批复 图2－3 立项阶段的工作流程 规划设计阶段 从内部选调或从外聘顾问组建策划小组 从内部选调或从外聘顾问组建策划小组 设定问题与目标 外部环境及内部环境分析 创意及构思 评判 制定全程策划的方案和计划 正式的策划报告 高管认可或 策划书的初稿 实施过程的考评及策划的效果分析 反复修改 是 否 图2-4A 通过邀请/公开招标的方式征集策划方案 提出具体的目标和要求 调研 从策划书中提炼出 规划设计大纲 组织相关部门学习策划书，并将其作为工作依据 实施策划方案 咨询公司递交策划报告 组织专家评审委员会 投标单位介绍方案并答辩 评审委员会汇总评审结果 重 新 策 划 开发商审议汇总策划报告 信 息 反 馈 规划设计阶段 选择设计单位、 选择设计单位、 编制设计任务书 图2－5 规划设计阶段的工作流程 签订设计合同 土地使用权获取、可行性研究报告审批通过 委托设计监理 委托勘察单位 编制招标文件或方案竞选文件 评标或竞选方案比选 设计单位、 完成设计任务 初步设计审查 技术设计审查 施工图设计审查 修改设计 施工阶段 申领建设工程 规划许可证 是否符合要求 N Y 设计文件和工程规划许可证 设计文件和工程规划许可证 制定项目建设计划 制定项目建设计划 招/议标或直接确定材料供应商外聘监理单位或由本公司内部管理部门组成监理班子招标选定施工承包商 招/议标或直接确定材料供应商 外聘监理单位或由本公司内部管理部门组成监理班子 招标选定 施工承包商 现场三通 一平准备 组织图纸会审向质检站申请监督登记 组织图纸会审 向质检站申请监督登记 办理施工许可证 办理施工许可证 市场推广与营销阶段联系测绘放线 市场推广与营销阶段 联系测绘放线 项目开工建设 项目开工建设 审查支付凭证和付款协调有关事宜参加中间验收审阅监理报表组织相关活动参加工地例会不定期巡视检查 审查支付凭证和付款 协调有关事宜 参加中间验收 审阅监理报表 组织相关活动 参加工地例会 不定期巡视检查 项目竣工 项目竣工 接受承包商上报工程有关竣工材料 接受承包商上报工程有关竣工材料 交付使用在监理单位和质检站配合下组织验收 交付使用 在监理单位和质检站配合下组织验收 物业管理阶段物业交接 物业管理阶段 物业交接 竣工结算和决算工作 申请并通过政府主管部门备案 申请并通过政府主管部门备案 图2－6 施工阶段的工作流程 图2－6 施工阶段的工作流程 制定项目总体营销策略 制定项目总体营销策略 办理商品房产权登记 备案证及销售许可证 销售房价内部核定 并向物价部门核准 制定销售窗口表 项目开盘 陪同顾客看房、选房 并提供政策、法规咨询 现场推介 向顾客解释并澄清合同 收取顾客定金、签订《商品房买卖契约》 契约鉴证 受顾客委托或顾客自行缴纳契税 协助顾客选择付款方式，并办理付款事宜 交接房屋，委托物业管理 协助或代理顾客办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》 业主入住及回访 项目和客户资料归档 项目开盘前 营销策划 销售过程 营销策划