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项目定价建议（2005年10月）PAGE PAGE 8项目定价建议前 言从区域剩余房源的套均面积看，未来整个区域的主力户型将是面积较小的户型，未来区域的竞争将是小户型产品的竞争。从目前的推盘进度看，如果以这三个月的成交量算术平均数366套/月作为销售速度的参考，那么在没有任何新增供给的情况，区域内存量12567套房源全部售完需要34个月，也就是说需要将近3年的时间。但事实情况是：1.未来区域还将有新增供给，而且供给面积的总和基本与现有总供应量相当。2.十运会的召开并没有给区域带来明显的客流量、认购量以及成交量。从总体供求的态势可以看出，本项目面临的区域竞争环境非常恶劣。从细分片区竞争格局的演变看，片区间不同的产品因为总价和产品面积的趋同而逐渐形成直接的竞争。整个区域小户型产品的竞争更加激烈。目 录 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _Toc117937961 1．项目区域概况 PAGEREF _Toc117937961 \h 2 HYPERLINK \l _Toc117937962 2．区域供销发展趋势 PAGEREF _Toc117937962 \h 3 HYPERLINK \l _Toc117937963 2．1 区域累计供销情况——小户型产品是整个区域未来的主力产品 PAGEREF _Toc117937963 \h 3 HYPERLINK \l _Toc117937964 2．2 区域现有存量供给消化周期分析——现有存量消化周期需要近3年时间 PAGEREF _Toc117937964 \h 4 HYPERLINK \l _Toc117937965 2．3 区域各板块竞争格局分析——片区之间主流产品趋同，差异化正在缩小 PAGEREF _Toc117937965 \h 5 HYPERLINK \l _Toc117937966 3．本项目价格建议 PAGEREF _Toc117937966 \h 6 HYPERLINK \l _Toc117937967 3．1 本项目概况 PAGEREF _Toc117937967 \h 6 HYPERLINK \l _Toc117937968 3．2 本项目价格建议 PAGEREF _Toc117937968 \h 6 HYPERLINK \l _Toc117937969 4．最终定价建议 PAGEREF _Toc117937969 \h 81．项目区域概况1①②③1①②③④目前，本板块内在售项目有21个，分别分布在该板块的四个片区：CBD板块奥体名座、新锐国际、紫金西区中央、中泰国际广场东部居住区板块 万科光明城市、中海赛纳丽舍、朗诗国际街区、万达华府、 嘉业阳光城、拉德芳斯奥体西北部板块顺驰滨江奥城、奥体新城、紫鑫中华广场、金马骊城纬七、纬八路板块 欧洲城、天成苑、苏建豪庭、苏建艳阳居、吉庆家园百花园、新百花园二期、爱达花园紫藤园2．区域供销发展趋势2．1 区域累计供销情况——小户型产品是整个区域未来的主力产品截至2005年10月19日，整个区域供给面积达到了162.6031万平方米，入网套数为17242套，套均面积为94平方米。整个区域成交面积为53.93782万平方米，成交套数为4675套，成交套均面积为115平方米。整个区域面积成交比仅为33％，整个区域的套数成交比仅为27％。对剩余房源的分析发现，剩余房源的套均面积为86平方米。【观点】 在过去的时间内，不管什么样的因素，本区域消化的房源仍然以较大面积户型为主，因为已成交房源的套均面积达到了115平方米。目前剩余房源的套均面积仅为86平方米，较之已成交房源面积的115平方米，相差达到29平方米。可见，未来整个区域的主力户型将是面积较小的户型，未来区域的竞争将是小户型产品的竞争。2．2 区域现有存量供给消化周期分析——现有存量消化周期需要近3年时间7、8、9三个月本板块的认购和签约呈现出明显的上升趋势，尤其是9月份，区域认购量超过过了7月和8月两月认购套数之和。但进入10月份，区域认购套数和成交套数有明显下降，即时10月份未来10天的认购达到前面20天的一倍，还达不到区域7月份的认购和销售情况。【观点】第三季度的销售是在“6月新政”施行以后进行的，基本能够代表区域现阶段的销售进度。如果以这三个月的成交量算术平均数366套/月作为销售速度的参考，那么在没有任何新增供给的情况，区域内存量12567套房源全部售完需要34个月，也就是说需要将近3年的时间。但事实情况是：未来区域还将有新增供给，而且供给面积的总和基本与现有总供应量相当。十运会的召开并没有给区域带来明显的客流量、认购量以及成交量。仅从总体供求的态势可以看出，本项目面临的区域竞争