深圳吉布承翰花园产品的研究的报告.ppt

TOWNHOUSE产品可行性探讨 产品开发主要时间计划 商业组团开发计划 学校开发计划 Townhouse Townhouse Townhouse 商业 商业 商业 学校 学校 学校 开发、建造、营销成本低 产品价格、价值高 有利于品牌建设 第一居所定位明确 产品满意度越来越成熟 叠拼联排TOWNHOUSE 叠拼联排TOWNHOUSE水景 底层商铺叠拼联排TOWNHOUSE 相关配置（建筑） ◆ 最大面宽8米，全敞开设计 ◆ 起居室错层设计，3.45米高的起居空间 ◆ 入口双层挑空玄关 ◆ 南向双主卧，进入式衣帽间 ◆ 中西厨分离设置 ◆ 风道型户式中央空调 ◆ 原装进口活动天窗 相关配置（环境） ◆ 顶层私家室外楼梯直接入户 ◆ 南北私家庭院两户分享 ◆ 20平米私密内庭院或60平米顶层露台 ◆ 逐层退台 ◆ 首层下沉式花园 ◆ 中央天井 ◆ 码头式亲水木制观景平台 地块具备开发综合条件 宏观面支持产品升级 产品整体性稀缺 中高端客户的潜力大 市场初步反应良好 竞争处于优势 不具备独立开发条件 需求短时间内严重不足 “配套”的定位明确 充分结合城市广场 亲切、怡人的氛围 作为社区配套的条件 作为环境氛围的补充 前期由开发商招租经营 市场定位 成本投入 建设周期 自主经营 长期回报 分期建设 配合销售 叠拼底户平面图 叠拼顶户平面图 边缘城市地带，优美自然景观 交通发达、配套齐全 绝版资源 适合居住、生活 TOWNHOUSE产品比较成熟，关键在于环境、交通、配套等措施要及时跟进 TOWNHOUSE产品价格有一定的竞争力，适度减少首付将是决胜之道 从产品塑造的角度 关外项目迅速升温 布吉城市发展日新月异 产品升级 产品升级 布吉市场为空白 其他区域项目少，供应量不大 没有竞争者 非主流产品，竞争不激烈 布吉中高端客户迅速成长 特区中高档客户逐渐关注 核心客户 重要的补充 已有的少量产品被迅速消化 大盘前期推广力度大、效果好 启动的征兆 明显的上升趋势 位置、自然环境优势 时间、价格优势 先天条件已立于不败 后期有调整余地 TOWNHOUSE产品逐渐被万科、中海、振业等大品牌推广，认可度越来越高 TOWNHOUSE产品在本项目具有很强的市场竞争力，而且规模不算大，更有把握 从市场环境的角度 规模小、分散、地块狭长 必须依附于住宅和学校 先天不足 没有形成独立商圈 片区人口数量前期太少 短时间内不可能吸引周边地区 消费总量太小 前期商业价值不大 从人口数量、人流量等硬性指标无法支持独立的商业形态 本项目商业部分先天条件不足，限制产品的塑造，不适合安排具有一定规模的主题商业类型 从市场需求的角度 针对本项目业主 针对其他居民、学校、石芽岭公园游人 小区配套 社区配套 休闲、购物、停留 高度低、尺度小，建筑、环境协调优美 功能结合 形态结合 室外轻松、自由 商业形态丰富有趣，适合日常生活 适合人行驻留 刺激消费欲望 定位一定要准确，要充分考虑到投入使用后的实际使用率，要保证人气对住宅销售的支持 商业产品的建筑设计要把握 “配套”原则，结合城市广场和小区入口的景观营造 从产品设定的角度 银行、快餐、美容美发、照相…… 咖啡语茶、网吧、眼镜、文具…… 生活配套 休闲、学习配套 居民活动和生活的丰富、便利 销售时形象展示面的重点之一 舒适的生活空间气氛 小区对外形象 前期商业价值无法兑现，难销售 招租难度小，而且后期有较大升值空间 价格低、速度慢 以时间换空间 前期作为区内必要配套和项目形象展示，在环境不成熟的条件下，以视觉效果为主要目标诉求 后期整个社区逐渐成熟，为社会认可、具备一定人气的条件下，再寻求销售兑现 从公司运营的角度 根据小区业主构成特征 根据大社区居民的需求 档次较高 名牌效应 基础建设起点要高 注重素质教育、能力教育 硬件配置比较高级 软件有成效、有特色 在项目三期入伙前后完成全部建设 3年内投入使用 * * 同致地产顾问集团/ Touchstone Real Estate Consultant Group 2004.5.16 承翰花园项目前期策划报告 产品 运营 市场 TOWNHOUSE产品有一定的市场需求—— 关键在交通、配套、环境等综合条件的塑造宣传 TOWNHOUSE产品本身利润高—— 能为开发商带来更好的经济效益 TOWNHOUSE产品符合承翰公司的战略目标—— 提升承翰地产的企业和产品品牌知名度 TOWNHOUSE不是市场主流，营销难度不大—— 重点把握时间、价格、首付等竞争因素 结论 2006/8 2006/4 2006/4 2005/10 2005/10 2005/5 2004/10 时间节点 5300 3万㎡ 4200 3800 价格 全部商业投入使用，中学开学 三期入伙 三期封顶 三