村级留用地房地产项目3ppt课件.pptxVIP

村级留用地房地产项目目录1. 基本概况1.1 基本概念1.基本概况项目小产权房留用地项目土地性质耕地或者农民宅基地村属自留地，为建筑用地土地用途未经过政府审批国土局备案通过政府政策国家禁止杭州鼓励用于招商引资开发性质非法开发合法开发拆迁国家征地随时可能拆迁符合规划，不会拆迁三证三证不能办出具有三证，但不能分割转让村留地≠小产权房利用模式开发建设 的模式开发建设 的模式1. 基本概况合作模式开发的要求村级集体经济组织选择合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。首先需要明确村集体经济组织与外来方的合作开发比例（村自留部分不允许分割转让和销售，合作方部分可以销售），由村集体经济组织按比例与外来合作方成立项目公司参加竞买，由村集体组织按照有关部门核定的成本回购。村级集体经济组织依法申领留用地项目《国有土地使用证》后方可进行合作开发。以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请。两家合作开发的项目，外来合作方累计所占股份不得超过49%；多家合作开发的项目，其中一家村级集体经济组织所占股份必须超过外来合作方累计持股比例。另外，合作开发留用地项目需经村民（或股民）会2/3以上成员或者2/3以上村民（或股民）代表同意。在召开村民（或股民）会议时，应公布留用地合作开发作价出资入股的价格和比例等内容，并报乡（镇、街道）、区政府（管委会）批准同意。留用地项目的出资入股价格，应以有资质的土地评估机构的评估价格，或以通过产权交易机构公开交易的价格为准。开发建设 的模式3.租赁模式1. 基本概况1.3 发展现状2. 发展现状杭州主城区城中村改造不断推进2016年11月，杭州市主城区城中村改造五年公建行动领导小组办公室印发《杭州市区城中村改造规划技术导则》，明确了三种改造方式。拆除重建：按照城市总体规划要求对城中村实施整村改造，并通过调查或货币化方式对征收被补偿人进行安置。综合整治：对农居建造时间较短、基础配套相对完善、村容村貌较整齐的城中村，可采用综合整治方式实施改造。拆整结合：对城中村部分区域实施拆除重建、部分区域实施综合整治。对城中村改造进行优化政策保障提高平衡用地配比，多方式落实留用地指标。“十三五”期间，按照拆除重建方式实施改造的城中村，在落实安置房、10%留用地、配套设施等项目建设用地后，村域范围内其余规划出让用地可全部作为城中村改造平衡用地。在村级留用地方面，已批准撤村建居的城中村，可在符合城市规划和土地利用规划确定的建设留用地范围内，留出可转为建设用地的农用地（不含林地）面积的10%，用于解决原村集体经济组织及其成员的生产生活问题。历年核发的留用地指标总量不足15亩的村，经市国土资源局核准，可一次性补足至15亩。积极推行实物与货币相结合的方式解决留用地指标落地问题，鼓励采用货币方式落实留用地指标；以实物方式落实留用地指标的，宜采取多个城中村留用地指标打包方式落实选址，结合产业园区建设打造新兴产业发展高地。杭州高新开发区（滨江）仍按其原有政策落实留用地指标。杭州村留地项目发展阶段第一阶段：2000年-2009年典型个案：项目多以小户型酒店式公寓为主，典型个案有剑桥公社等，纯写字楼项目数量较少，最早的典型项目是2002年投入使用的绿城·黄龙世纪广场，以及2003年交付使用的嘉华国际商务中心等。这一阶段受1999年首次出台的留用地政策限制，统一没有独立产权。尽管在产权上和一般商品房有异，凭借着地处黄龙板块中心的地理优势和不错的写字楼物业硬件和管理优势，上述两个项目的租金一直稳定在较高的水平，置身于杭州一流写字楼之列：黄龙世纪广场目前租金约为5元/平方米/天，嘉华国际由于有一些小面积单间，整体租金约为5.5元/平方米/天。第二阶段：2009年-2011年由于政策有所调整，首次涌现大量拥有产权的大平层项目，庆春板块的中豪·五福天地、申花板块的城西银泰城、西溪板块的郡原公元里等都在此列。此类留用地拿地时间基本在2008年以前，2009年-2014年基本成为其集中上市时间，由于整层物业首次可办独立产权，因此项目如果采用整层起售模式，即和普通商品房项目无异，上述项目也因为较高的性价比而受到市场欢迎。第三阶段：2011年-至今杭州对于留用地的定位和政策越来越清晰，规定招拍挂出让的留用地项目，其49%的体量可以按照规划批建的最小单元办理独立产权，和普通商品房一样拥有同等市场待遇。此类留用地项目在2012年后集中面市，比如滨江区政府板块的中赢国际等。村留地项目市场状况杭州大部分10%留用