大同上郡商业的项目营销的的策划的方案.docVIP

_大同上郡_商业项目营销策划方案 第2章项目的营销环境分析 2.1宏观环境分析 2.1，2国内经济环境分析 由于美国次贷危机引发的金融危机，我国经济形势在经济全球化背景下也受到了 一定的影响。与此同时，我国出现了汉川大地震、灾难性雪灾，在面临内外双重打击 下，我国经济面临着十分严峻的考验。特别是2008年前三季度，我国经济的下滑趋势 尤其显著，经济增长速度同比下降了2、3个百分点，但从2008年全年来看，从经济 总趋势来看，还是一直处于增长的状态。 2009年，在“保增长、促转型”的宏观政策的调控下，国内的经济形势取得了较 好的效果。2009年上半年国内生产总值同比增长7.10k，全社会固定资产投资同比增长 33.50/0。2009年下半年中国经济加速反弹，增长速度保持在90/0以上。从整体上来看， 中国经济在2009年虽然没有完全走出经济危机的影响，但国内房地产行业的发展的外 部环境已经得到一定的改善。 2010年，中国经济增长的内在动力仍然存在，整个态势处于平稳快速发展的状态。 无论是在投资还是在消费方面，仍然处于持续性增长的乐观趋势。政府在财政预测和 货币政策方面也采取宽松的态度。其中，结构调整将是这一年的主要工作。对房地产 市场而言，将会面临一个较好的经济形势，但也存在着对房地产“泡沫化”的担忧， 尤其是民众的降价呼声会对国家政策导向产生一定的影响。 2.1.3行业分析和政策分析 从上个世纪九十年代中期开始，我国房地产市场开始进入发展时期。经过这么多 年的跌宕起伏，在政府的宏观调控下，我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性 回归，过度需求泡沫得到了有效的抑制。 从2008世界经济危机爆发，受其影响，加上国内由于“抑制过热”政策叠加、以 及不断推进住房保障制度，使得我国房地产市场受到影响，涨幅下降。比较房地产开 发投资额，从2008年全年来看，全国同比增长从上半年的33.500/0下降到从1月份到 n月份的22.72%。由此，各级政府部门对这一变化趋势倾注了高度的重视，并着眼于 通过财税政策维持市场的稳定:如央行先后进行了5次降息调整、财政部也将居民购房 契税下调至1%;一些城市如上海、长沙等先后降低了交易税费等。在这种调整的大环 境下，房地产开发商也纷纷对价格进行了一定程度的调整，各个方面的调整措施在某 种程度上稳定了房地产市场的交易量。 而目前较为显著地情况是，人们日益增强了对房地产“泡沫化”的担忧。针对这 种现象，民间和政府产生了对抗性非常强烈的两种迥异的呼声。迫于这种压力。房价 在较短的时期内得到了某种程度的抑制，但整体趋势仍然属于上涨较快的趋势。较为 显著的现象是在房地产投资、投机上，一般都大于消费，因而虚拟资产的特征也日益 凸显。2009年前三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 1.90/0。 目前，国家针对房地产“泡沫化”问题，也正在积极地采取相对应的措施，主要 包括以下几个方面:一是在虚拟资产方面，试图通过不同的手段减少甚至控制其负面 一影响;二是在商品房方面，增加供给，支持居民自住和改善性住房建设;三是促进实 体经济的发展，鼓励居民加大对实体经济的投资，期望从中获得更高的财产性收入; 四是通过诸如税收、金融等各种手段，抑制投资性住房的需求。 2.2.竞争环境分析 对“大同上郡”的竞争环境分析采用的是波特的五力模型。如图2一1所示: 2.2.2供应商分析 “大同上郡”商业项目的供应商主要是从土地的供应角度来考虑，成都市温江区 人民政府是唯一的土地供应单位，而本项目位于温江区的万春镇。从万春镇目前的情 况来看，近几年先后引进了多个大型地产项目，而且旅游、休闲度假产业也形成了一 定的规模，这样也在很大程度上增加了该镇的流动人口，从而推动了该区商业的发展。 在接下来的2年内，万春镇月固定预期消费额将超出2千万人民币，常住人口也将达 到8一10万人。而且房地产开发用地也充足，政府在此方面也给予了较高的支持。主要 表现在以下几个方面: (1)从万春镇本身的情况来看，其幅员面积有56平方公里，辖区内19个行政村， 4个社区居委会，总人口达到5.1万，而且在2005年，还被确定为成都市的优先发展 重点镇。本项目位于万春镇的五里村，该村是开发新区，未开发地块很充足，大多数 居住项目还处在在建过程中，需要集中一定程度的人气。这些实际情况导致其商业氛 围还不够浓厚，存在较高的商铺空置率。 (2)万春镇也吸引了部分的外来开发商，已建及在建的项目有置信“国色天香”、 蓝光“紫檀山”、“鹭湖宫”、“蜀秀锦苑’，、“天乡后街”步行街等项目。 随着新建小区的逐渐交付及居民的逐渐入住，本区域的人气也将逐渐上升，从而 带动本区域商业的蓬勃发展。 2.2.3消费者分析 (1)万春镇居民消费情况 万春镇居民在生活、休闲等方