文殊院的项目一期投资估算表（总投资为X1.docVIP

一、项目一期用地平衡表：项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑部分面积合计51352.336578.146亩一期平均容积率0.9857说明：1.根据委托方提供的相关资料，“文殊院”项目一期的土地成本由该宗地的拆迁成本构成。根据委托方提供的资料以及成都市旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁成本为人民币5.5亿元。加之两年多空置的资金利息（按每年10%累计计算），共计6.5亿元，宗地面积为112.985亩，折合拆迁成本为575.30万元/亩。2.其中地上建筑部分（B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6）土地拆迁成本为：78.146*575.30= 44957.29万元。3.其中C3、C、C7用于拍卖的三块土地拆迁成本为：34.839*575.3= 20042.8767万元。文殊院项目一期投资估算表（总投资为X）　　　面积元/平方米合计计费一、土地取得费用　　　　449572902.3二、前期工程费用　　　　6692869.6451.规划设计费建安费*2%　　　2800378.7682.可行性研究费X*0.1%　　　811350.6873.水文、地质勘探　　51352.3410513523.3654.“三通一平”费　　51352.34502567616.825三、房屋开发费　　　　156865027.71.建安工程费　　　　140018938.41.1地下车库　　330001500495000001.1地上全木商业　　59683000179040001.1地上框架商业　　45384.34160072614938.42.公共设施配套费　　200070014000003.基础设施建设费　　　33.1自来水、雨水、污水设施费　　　51352.345025676173.2天然气、供电、电信设施费　　　51352.34653337902.13.3道路、绿化、室外照明费　　实际面积3200025080000003.4干线、干道、干管接口费　　　51352.34301540570.2四、管理费X*2%　　74五、财务费　　　　975660001.借款利息7000000000.138　　966000002.融资费用利息*1%　　　966000六、营销费用　　　　626435761.营销推广费用　销售收入*3%　　811.1销售代理费用　销售收入*3%　　812.土地拍卖费用拍卖佣金*1%　　　2438712.387七、开发期税费　　51352.341407189327.11八、其它费用X*0.5%　　　4056753.435九、不可预见费用上述各项*3%　　03十、总投资（不含C3、C5、C7）　　　　811350687十一、总投资（一期全部）　　　　　1011777785二、项目一期投资估算表：项目(不含C3、C5、C7)总开发价值项目总投资销售税金及附加税前利润总额所得税税后利润成本利润率投资利润率销售利润率楼面地价投资单价金额（亿元）13.1210.120.55191.220.38310.83718.27%9.8%8.34%8754.67元/平方米15799.68元/平方米开发价值销售单价销售面积销售收入销售税金所得税税前利润税后利润成本利润商业销售19000元51352.3365975694393.55366319234453112110680514.976227402.9　车库销售2800元9900（30%）2772000015246003861000113454007484400　土地拍卖700万34.8387483243871238.748774247　　　　合计　　10396203938314112122025914.983711802.98.2737%三、项目一期汇总表：1、盈亏平衡点销售量分析由于本项目的商业部分销售收入为97569.44万元，建筑面积为51352.34平方米，故平均销售价格为19000元/平方米。本项目设计开发规模为51352.4㎡，故销售规模只要达到设计开发规模的77.24%，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。2、项目销售价格的临界点分析本项目的销售最低价约为15380.96元/平方米