县级市场龙山一品花园整体营销的的策划的报告.doc

0311-5820642/5874488 龙山·一品花园整体营销推广报告 第 PAGE 31页 共 NUMPAGES 39页龙山·一品花园整体营销推广报告完美房地产经纪有限公司2010-4-21第一部分 项目分析一、项目理解◎该项目以多层住宅为主，以商业及公用设施为辅，本着高标准，高起点及全方位、多层次的要求，设计了多种住宅户型，充分满足不同用户的需要。◎本项目以优势的地段为依托，开放式的商业广场为特色、丰富的户型变化为核心，打造涉县花园式居住社区，◎规划特色：以一条主干道为主导，串联五个院落居住区，在现大宅院层层推进的气势。◎园林设计：以两大社区景观中心为重点，楼间距丰富绿化为点缀，项目绿化特色突出◎地段优越，交通便利；◎处于市政大力规划发展的区域；◎临近老城，周边配套完善，外出购物出行半径为1公里◎周边医疗条件好，处于医院集中区。◎新一中距项目地较近；◎该区域逐渐成熟，当地居民对该片区较认可，属于上风上水之地◎区域没有大型厂矿企业、周边环境好，适合居住◎立足人性居标准，现代简约之风引领市场，在众多竞争者中将脱颖而出；二、项目SWOT分析1、优势分析——SA.潜力区位：本案位于涉县开发区迎春街旁，城市发展方向，区域未来发展前景看好，县城居民认可次地块；联同“枫美·蓝堡湾”项目，依托区域发展之势，共抬区域价值；B.景观优美：项目量身打造的、独具风格的景观，为每一位入住的业主提供视觉盛宴；C.交通便捷：项目紧邻城市主干道-迎春大街，周边交通顺畅快捷，交通十分便捷； D.品牌优势：项目开发单位-邯郸三胞房地产开发有限公司是邯郸地产领域的皎皎者，建设质量、企业文化在邯郸乃至河北市场很具有品牌号召力，保证项目品质；E.教育丰富：紧邻涉县县第一中学，涉县小学，教育配套齐全，为项目带来浓浓文化氛围；G.产品优势：主题定位将以现代简约之风引领市场，结合市场热销户型，达到既符合消费者期望需求又符合国家地产政策，同时满足部分高端客户需求的目的，从产品层面提升项目品质；H.人气优势：本项目地块一直是涉县当地房地产的焦点话题，也是众多潜在目标客户群重点关注的工程，因此，本项目在开发建设之初就已经具备十分必要且重要的人气优势，成为涉县最值得期待的楼盘之一。I .价格优势：相对我们的竞争对手来说，比如枫美蓝宝湾，他们的工程已经建设到一定程度，资金回笼的需求也较大，所以已经进入资金回笼的紧张时期，为项目销售期中旺销期的价格，我们则处在项目引导期，即使我们要获得同样的利润，我们在这一时期也具有价格优势。J.品牌优势：这个优势是我们本身的，三胞地产以前的成绩可以拿来做现成的例子，比如曾获得过的荣誉，参加的活动，会议等，在县城具有领军的作用。2、劣势分析——WA.地形劣势：项目本身的地块不规则性，对于县城居民来说，对于传统对居住的方方正正的居住心里或风水讲究影响较大。B.地势劣势：此地块在于“大坑”内对于购房者来说，将来考虑居住需求的，无论从通风采光还是传统风水讲，都会从很大程度上增加对其的心里影响。C.环境劣势：周边的居民房全是二层或单层居住，为纯粹的农村类型的，在农村的包围中，将来从品质打造上形不成规模居住群品质D.工程进度劣势：现在市场上的楼盘都已经动工开始建设，并且有的已经有现房，比如蓝堡湾等，在我们前期的销售过程中会受到不信任影响E.竞争劣势：直接竞争对手蓝堡湾，经过二次装修后，会重新推出他的二期，三期，其成熟的销售模式和工程的进度以及长期形成的口碑会直接分流掉同质客户，我们进入纯粹竞争状态。F.时间劣势：我们的客户积累期短，从而对客户量的积累和质的积累减少，不利于把握客户的意向和购买状况等。3、机会点分析——OA.政府规划开发利好因素：项目所属区域为涉县未来发展方向，政府也正在加大力度对该区进行开发建设，未来项目所在区域将成为涉县高品质生活区。这一利好因素必然会刺激项目周边环境、市政配套的不断改善，其地理位置的优势必然赢得较大的发展趋势，带动房地产市场的升温，进而影响住房消费升温； B.客户资源充足：随着地产市场的不断发展，人们对于地产市场的关注度空前热烈，为本项目的开发积累了大量的客户资源，人气的上升为增加项目开发的安全性打下了良好的基础；C.时机机会：在售项目都已经进入第二或第三销售阶段，和我们同样进度的相目暂时没有，我们可以在这一时期进行大力度的项目推广和广告来吸引所有客户的眼球，趁机造势，趁热打铁，进行集中销售。D.成果机会：我们可以将现在所有的项目的销售卖点进行整合，因为这些卖点是经过市场考验过的，利用它山之石来