德思勤深圳龙岗水蓝湾的项目营销执行的报告96PPT2008年.pptVIP

1、五年来深圳GDP走势分析 2、深圳5年来社会零售总额分析 3、5年来深圳社会恩格尔系数分析 5、即将推出销售量统计 一、项目概况 2、户型面积数据（拼合后） 户型比例： 3、建筑面积比例： （二）项目简介及项目四至 1、项目简介 2、项目四至 二、资源分析 （二）配套资源 教育配套：平安里学校、龙岗中等专业学校、龙岗区实验学校、龙城中学、龙城小学。 交通配套： 663松岗总站---坪地汽车站、801 龙岗汽车站---龙华汽车站、855 福永---坪山、866 福永---坪山、868 田园风光---龙岗、869 福永---坪山。 医疗配套：妇幼保健院、区人民医院。 商业配套：天虹商场、万佳百货。 金融配套：农业银行、交通银行。 三、产品分析 1、规划布局： 项目为中心园林式布局，四栋塔楼分列园林四周。 项目外立面为简约现代风格。 户户正南正北，充分达到通风采光要求。 2、交通分析 小区满足基本的人车分流要求。车行入口与人行入口分开，车行入口由项目南面直接进入地下车库，人行入口设置在项目东面。 龙平西路项目旁有交通公交站点，出行较方便。 3、园林分析 整体规划：整体规划具有一定均好性，富有品质感。 规划主题：“现代生态水景园林”，以中心水系为核心进行景观打造，种植乔木、灌木及其他绿植花木，并有分支水系环绕社区，使小区空间更加灵动。 “园林泛会所”概念：建筑架空层设置情景式绿化空间，增加小区的活动空间，业主的参与性更强。 4、拼合后户型统计分析 5、配套分析 设有架空层泛会所。 3600㎡精品商业街区。 智能化设施：LOW-E中空玻璃、可视对讲。 作为一个精品生活社区，项目配套以实用性、精品化为特色，为小区的安全和 生活多元化提供基础条件。 五、SWOT分析 （一）优势（S） 区域优势：奥体新城区域，未来将是中高档综合性居住城区，发展前景优越。 交通优势：交通便利、四通八达，便捷到达市区及惠州东莞等珠三角区域。 教育优势：平安里学校和高级中学近在咫尺，教育配套完善。 产品优势：产品赠送面积大，面积适中，创新、舒适、实用。 景观优势：远眺大窝岭，近观社区中心水景园林。 应对策略： 宣传中加强对区域未来价值的渲染。 加强项目外包装，三维立体的推广展示项目形象，彰显项目优势。 突出项目位于高档住宅区域，借势片区各项目（如君悦龙庭等项目）的推广入市，寻求差异化路线进行出击，有效截留客户。 利用项目完善的教育配套吸引周边地区有子女上学需求的客户。 通过样板房、园林等全面展示项目优势，增强项目品质感。 （二）　劣势（W）： 噪音影响：北面临龙平西路快速干道，噪音问题较为严重。 外围影响：南边的农民房及西面的工业厂房有损楼盘的形象。 心理影响：北面的加油站对客户有一定的心理影响。 应对策略： 提高产品品质，在项目北面临龙坪西路一侧设置双层隔音玻璃。 加强项目现场包装的品质感，提高项目形象，以减少外部环境的影响。 提前展示售楼处前广场，完善前广场的绿化（靠近加油站的绿化），加强展示性的同时，弱化来自加油站的心理影响。 （三）　机会（O）: 区域机会：奥体中心、高交会馆以及进驻中心城西区的天安数码城，将会带来无限商机及大量置业人流，城市化的进程将加速。 交通机会：清平开通、地铁３号线、12号线、深惠路的改造，龙岗中心城真正实现与关内的融合及无缝衔接，大深圳的格局正在形成。 发展机会：龙岗经济持续向好，居民收入水准不断提升，购买力将得到更大提升。 片区机会：区域周边高档项目的开发，在提升区域楼盘品质重要作用。 差异化竞争机会：区域同期面世产品多为大户型，本项目中小户型有效的补缺了市场的空缺，在大户型滞销的市场下，销售热点转向了小户型。 应对策略 借助大运会的炒作热度，强化本项目所在区域价值，吸纳其他区域客户。 借助交通规划的机会，引导关内客户和周边城市客户关注龙岗中心城，关注本项目。 推广中凸显本项目产品的差异化，在区域楼盘销售竞争中截留客户。 （四）　威胁点（T） 政策风险：07年政策调控的影响依然有延续，加上08年货币从紧政策，政策的不可预见性对项目销售带来的风险依然存在。 竞争威胁：08年龙岗市场供应量巨大，且大多项目规模较本项目大；众多70/90产品将在08年推向市场，市场竞争激烈、将导致客户分流。 应对策略： 挖掘项目自身的差异化特质，提升项目竞争力。 选择合适的入市时机，适时规避有可能出台的新政对项目的影响。 推广上需要跳出龙岗市场的大户调性，强调水蓝湾产品的特点。 在大量同质产品推售前入市，展示项目品质，提升项目市场形象，强化项目市场竞争力。 水蓝湾的物业定位： 龙岗中心城　现代　舒适型中小户型社区 构成元素 【龙岗中心城】　深圳次中心成熟城市价