天保金海岸的项目的的策划及市场开发的策略.docVIP

天保金海岸项目策划及市场开发策略第三章天保金海岸项目市场研究与定位分析3.1项目概况3.1.1项目地理位置天保金海湾项目座落于天津市经济技术开发区（泰达，TEDA）东南角，北隔泰达大街与泰达工业区相望；西隔太湖路与开发区金融贸易生活区相邻；南侧为开发区南边界新港四号路；东侧隔东海路与保税区相邻。项目处于保税区和开发区的过渡地带，位于连接天津港、塘沽区、开发区三大滨海核心板块的新兴区域，是泰达金融贸易生活区的延伸及互补。本项目总占地面积约112公顷，将用于综合服务性建筑群的建设，包括高档住宅、商业和办公。其中，扣除地块南部不属于本项目开发部分，项目占地面积91.65公顷，规划总建筑面积1,637,174平方米。包含A、B、C、D、E、F六个大区域。项目位置如图3-1所示。3.1.2项目周边环境本项目地块现状为盐碱滩地，土质松软且碱化严重。目前周边盐碱地的填埋改良已经开始。项目东侧为保税区，地块与保税区商贸服务区和天保国际酒店、汽车城、天津国际商务交流中心等物业遥相呼应。西侧毗邻泰达大学、滨海中学、南开大学泰达学院、市民广场等项目，与开发区金融街、CBD、图书馆、泰达国际医院等商务、生活配套设施相对。北侧为泰达工业区中的生态过渡区和休闲娱乐区，包含会展中心、体育场、泰丰公园、植物园等项目。南侧为津塘四号路、港区铁路和化工厂、碱渣山等。保税区已经建成，开发区内泰丰公园、植物园、会展中心、体育馆、金融街、市民广场等项目均已完工，碱渣山、煤运公路等改造也基本完成，区域环境已经得到了极大改善。根据滨海新区的土地用途规划，本项目地块将发展成为连接泰达工业园区、港区、保税区、金融配套区的核心生活配套区域。相比规划中的其它生活配套区域，本项目周边产业基础雄厚，商务配套发展潜力巨大，公建、景观配套环境一流，是滨海新区内发展高档居住、配套设施的首选区域。道路方面，项目外围除太湖路外，泰达大街、东海路和津塘四号路均为既有城市快速路，项目外围交通十分方便。同时，投入运营并日益完善的津滨轻轨大大加强本地块与开发区及市区的联系。层次分明的区域路网规划将为本项目创造便利的交通，同时也确保区域的生活环境氛围。总之，项目地块及周边作为开发区和保税区之间空白地带的地位正在得到明显而快速的改变，成为连接以上两个区域的生活、商务中心。3.2项目市场环境分析3.2.1宏观经济环境分析1.全市经济情况从2005年末到2008年即“十一五”规划期间，天津市的GDP年均增速为19.8%，达到6354.38亿元，增长2656.76亿元，GDP增长情况如图3-2所示。从人均GDP来看，2006年天津成为我国继上海、北京之后，第三个常住人口人均生产总值超过5000美元的省份，2008年，天津市地区常住人口人均生产总值达到55473元，按年平均汇率折合7989美元，增长11.3%。如图3-3所示。在经济总量增加的同时，天津的财政收入也快速增长。全市财政收入从2005年的725.18亿元提高到了2008年的1489.89亿元，各年环比增加均超过20%，三年的时间内翻了一番，2005年，全市的财政支出520.28亿元，2008年达到了1063.25亿元，与财政收入一样实现了三年翻一番。再从全社会的固定资产投资来看，2005年投资额为1516.84亿元，2008年达到了3404亿元，环比增长均在20%以上，特别是2008年比2007年增加了1015亿元，增长了42.5%。投资和新建项目对于天津尤其是滨海新区塑造新的产业结构发挥着重要的作用。2.滨海新区经济情况滨海新区GDP占全市的比例日益上升，至2008年，该比例已经上升到46.8%，而这一比例必然会随着今后的发展继续增大，滨海新区作为天津市新兴经济核心的地位基本确定。滨海新区作为一个新兴城市区域，处于基建投入的旺盛期，固定资产投资额迅速增长，2008年新区全年完成工业总产值7616.81亿元，增长29.4%。完成固定资产投资1650.52亿元，增长43.2%。全年直接利用外资合同金额91.86亿美元，增长19.8%，实际到位50.77亿美元，增长29.4%。预期未来投资方向将逐步从生产型大型基建向城市居住功能配套性基建方向转化。滨海新区新批外资项目投资总额在规模和所占全市比例上趋于上升，滨海新区利用外资水平提高，经济效率提升的迹象明显。同时，滨海新区人均收入要高于全市平均水平，但区域内消费行为略显不足，因此具有较大的商业发展潜力。从宏观经济指标来看，滨海新区在经济的规模和发展方面，日益占据天津市的主导地位，其天津市经济中心城市的地位日益凸显且将在未来得到进一步加强。2003-2008年滨海新区主要经济指标如表3-1所示。保税区在外向型经济中具有相当的优势，主要表现在随着国外物流企业的进驻，在吸引外资企业的数量、利用资金总额上占据相当的份