天启2006年合肥安高的项目市场的报告.docVIP

PAGE 合肥安高项目市场报告合肥安高项目市场报告报告单位：南京开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00六年四月南京中山南路89号江苏文化大厦15楼C座电话：025 言此次市场调研主要针对市场环境、竞争格局、宗地素质展开，通过对合肥房地产市场、宗地以及相关调研公司的调查走访，结合敝司数据资料与经验，通过整理、分析和研究，对于项目定位已经有了清晰、准确的认识，现立卷提交贵司参阅。市场报告内容分四部分：第一部分: 合肥地位和宏观形势分析第二部分: 合肥城市规划与房地产市场格局分析第三部分: 合肥宏观房地产市场分析第四部分: 蜀山板块和宗地分析第五部分: 竞争分析第六部分: 消费者分析第一节、城市背景分析1.1、综 述合肥属于典型的二线市场，相对于一线市场，泡沫要少一些，但是经济规模相对较小，房地产开发缺乏足够的经济支持，开发商也容易受到市场不规范、规模小，购买力低下和市场成长性差等问题的困扰。2005年出台的「中国城市竞争力」排名，在某种程度上为我们客观了解合肥的社会经济背景提供了一个参照。通过与周边5城市的经济指标对比，有助于我们进一步深入了解社会经济背景对于合肥房地产市场究竟有何影响。地理位置与性质合肥位于安徽省中部、巢湖北岸，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区，是沿江近海 的内陆城市。合肥是安徽省省会， 是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。城市定位合肥市委、市政府在《合肥市千亿规划纲要》中提出： 地理位置与性质合肥位于安徽省中部、巢湖北岸，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区，是沿江近海 的内陆城市。合肥是安徽省省会， 是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。城市定位合肥市委、市政府在《合肥市千亿规划纲要》中提出： GDP年均增长12％以上，到2010年超1000亿元… 把合肥建设成为全省最重要的经济增长极、华东和长江中下游地区重要的中心城市；…对周边地区辐射更深、带动更广，基本形成合肥经济圈；逐步使环巢湖成为生态效益和经济效益俱佳的旅游度假区；结 论合肥虽是省会城市，但经济总量较小，受其经济规模的限制和南京一小时都市圈的冲击，导致合肥对安徽其他较为发达城市的聚合能力不足——尤其是对芜湖和马鞍山。因此，“合肥经济圈”概念缺乏一定的操作性，合肥是个典型的内需型市场。同时，经济的不发达直接导致了购买力的低下，从而一定程度上限制了房地产的发展。 1.3、2005年度中国城市竞争力排名05年合肥的城市综合竞争力排名第37位，04年为第47位；综合GDP增长列第27位；综合收入水平列第33位；综合市场占有率和综合就业增长均在第39位；综合生产率排名较低，为第43位；合肥的高等教育、科学研究相对较好，人才竞争力与资本竞争力一般，三者分别列第23、28和28位；合肥最滞后的是结构竞争力和制度竞争力，分别为第43和48位。结构方面：经济结构转化速度和产业聚集程度劣势不小；制度方面：法制健全程度和市场发育程度很低，这些方面与其近邻的江苏城市落差很大。政府管理竞争力和企业管理竞争力尤其不够，分别排在第49和47位。政府管理方面，其规划能力、社会凝聚力、执法能力、服务能力、创新能力都比较弱；企业管理方面，管理应用水平、管理技术和经验、激励和约束绩效、产品和服务质量都不尽如人意。1.4、与周边5城市主要经济指标对比分析表3、第三产业发展对比分析 表4、财政状况对比]分析：■□ 经济发展滞后决定了购买力的低下，导致商品房价格缺乏足够的上涨空间与周边5城市相比，合肥各项经济指标均处于中下游，尤其是几项与购买力密切相关的经济指标。■□ 城市化进程滞后影响市场规模与成长性城市化进程的滞后对合肥房地产市场的影响尤为深远：2002年，随着萧山、余杭两地划入市区，杭州市区常住人口由原来的179万迅速增加到373万，到2004年，更是增加到了450万左右。1998年，南京市区总人口仅276.4万人,但是随着江宁、六合地区被划入市区和连年迅速增长的外来人口，到2004年，南京市区常住人口已经增加到了420万左右。2002年以前，合肥市区常住人口137.95万人口，至2004年年底，合肥市区常住人口165万，流动人口仅30万左右，城市规模与活力的不足，直接制约市场的发展后势。但根据合肥市规划，未来不到10年时间，合肥城市人口目标要增加100多万，几乎要翻一番。人口急剧增加意味着合肥将进入城市化进程高潮阶段，大规模城市建设和产业建设将必不可少，对房地产市场而言，意味着市场机会广阔。1.4、总 结总的来看，合肥房地产市场虽然在二线市场中属于发展迅猛类型，但是与一线市场依然有一定的差距。相对而言，正是经济发展和城市化进程的滞后，直接导致了合肥房地产市场始终只