南汇大富苑的项目营销的的策划的报告1.doc

目 录 一、项目状况 二、产品分析 三、项目SWOT分析 四、目标客群定位 五、项目定位 六、营销推广策略 七、销售执行及人员配置 一、项目状况 具体建筑指数见下： 基地面积： 21344m2 建筑总面积： 35208m2 （多层面积： 10696m2，高层面积： 16216m2，商场面积： 7208m2，办公面积： 1088m2） 建筑占地面积： 6148m2 容积率： 1.65 建筑密度： 28.8% 绿化率： 37.1% 机动车停车位： 135辆 非机动车车位： 380辆 总户数： 226户 地下车库面积： 1550m2 二、产品分析 本项目——《大富苑》是一个集住宅、商铺、办公于一体的综合性项目。其中，住宅是主要物业类型，总建筑面积约26900m2左右，占总开发面积的75%，其次为一层商铺，沿康沈路而设。并另有少量办公楼。 项目东面临水——咸塘港。咸塘港是一条天然河流，但目前污染严重，水质较差，因咸塘港已列入周浦政府河流整治的重点项目，不良状况将有所改善；西面为康沈路。康沈路是连接周浦与浦东新区及南汇其他镇的交通要道。在本项目地块康沈路西端有一个交通路线的集中站点，停靠的公交线路及专线车通达上海浦东新区、市区人民广场、徐家汇的中心地带；南面为祝家港路，北面为汤木桥路，向周浦纵深地区延伸。 项目总体规模不大，约35000m2左右。但规划上注重绿化环境的营造、设置亲水平台。项目以多层、小高层为主要建筑形态，立面为简约、时尚的现代风格。 三、项目SWOT分析 为了使本项目定位及营销策略更具针对性，根据我司市场调查及对本项目产品状况分析，本项目优势、劣势、机会、威胁状况具体如下： 优势（Superior） 宏观市场的良好走势，为项目去化带来利好因素 上海房地产整体市场的良好走势，是本项目未来市场销售利好的基本保证。 周浦镇区位优势 周浦镇号称浦东十八镇之首，是南汇区商业经济比较发达的中心镇。本项目位于周浦镇区域，其区位决定了项目本身影响力将辐射至南汇及浦东区域。 交通便利，四通八达 除周浦镇中心区域交通路线密集外，本项目地块所处康沈路，有大量公交路线及专线车在此设立站点，通达各郊县区、徐汇区、浦东新区及人民广场等地区，出行十分便利，是周浦镇的重要交通枢纽之一。 咸塘港——天然水景资源 咸塘港是贯通周浦地区的天然河流。在上海房地产市场上，天然水景资源向来是提升住宅小区品质的重要标志之一，临水而居是高档次生活的象征。本项目地块东面紧靠咸塘港，拥有天然的水景资源，对提升本项目整体品质具有很大利益。 劣势(Weakness) 地块位置相对偏僻 本项目地块位置与周浦镇中心相距约有一站路，区域环境与周浦镇中心的繁华景象有较大差距，比较偏僻。 河水污染严重，视觉效果较差 虽然本项目东面即为咸塘港天然河流，但河流污染非常严重，呈现乌黑色，视觉效果比较差。因此，将对整个小区住宅品质仍然产生负面影响。 机会(Opportunity) 周边地块进入开发阶段，带动区域人气聚集 随着紧靠本项目地块的《沈默荷兰园》、《创欣南苑》的开发，将使区域目前状况得到改善，吸引并聚集人气，形成板块效应。对本项目区域环境的改善和未来市场销售，具有很大的积极影响。 产品总体规划思路具有前瞻性 本项目产品规划强调绿化景观的营造、水景资源的利用，且立面为时尚、简约的现代风格。而当地的其他同类产品仍以早期的欧式风格为主。可以看出，本项目产品规划在当地具有一定的前瞻性。 产品开发思路具有较强针对性 从本项目的户型状况来看，主要为130m2左右的三房，依照当地市场价格来分析，本项目的主力总价约在50—60万之间。可以看出，本项目产品种类比较单一，针对性比较强。 咸塘港河流污染治理，带动地块价值上升 根据南汇政府市政发展规划，咸塘港河流的污染现象将得到大力整治，届时将从源头开始，排除污染源，改善整个水质。这一举措将极大地改善本项目住宅小区的居住品质。 威胁(Threaten) 周边个案的开发，带来激烈的市场竞争 从销售角度来看，本案周边的住宅小区的开发建设，将产生较大的市场供应量，分流本项目的客源，从而造成正面市场竞争，对本项目未来销售带来较大压力。 四、目标客群定位 1、客群来源及构成 区域性客户 主要指在周浦镇居住、工作、经营企业的客户，这类客户是本案未来去化的主力客户。 南汇区购房者 周浦镇对于整个南汇区而言，商业繁华、经济发达，其影响力非常巨大，辐射至南汇区整个地区，将吸引南汇取其他区域的客源进入购买。 浦东新区购房者 本项目紧靠浦东北蔡，与花木、六里地区相距不远。但上述区域目前的市场价格居高不下，约在6000元/m2左右。而周浦地区商品住宅价格在45