瑞安的项目写字楼定位的报告.ppt

设施设备建议 电梯配置 成都已建甲级写字楼普遍存在的问题是电梯数量不足，上下班高峰期等候时间过长。 因此，本项目电梯配置满足客户需求的同时，控制成本费用，应按照每部电梯服务办公面积不高于3层的配置，则每栋楼配置电梯8部，采用知名品牌的较高速度（2.5米/秒）和容量（17人/部）的电梯，高、中、低分区，并采用智能化的电梯控制系统，实现多机联动，优化电梯运行效率，等候时间不超过40秒。 2-4分钟/次 九成企业选择物业配置足够多的电梯数量，其中对高速电梯的配置需求较大 设施设备建议 停车位配置 根据成都建筑规划管理规定，二环外办公项目应每100平米配置0.8个车位，本项目6.5万平米的写字楼应配置520个车位。 根据客群调研，本项目车位以出租为主，对开发商资金占用较大，不宜另行增加车位数。 为解决停车位可能不足的问题，本项目应充分利用城市综合体的优势，借助住宅、商业、写字楼车位利用时间的不同，形成车位资源的互补，以保证较充足的停车位，保证项目后期经营和发展。 绝对比例的企业选择租赁车位，而非购买。对于这类事业发展阶段的企业，多把资金用于企业发展和公司运营，现阶段不会考虑用于固定资产投资。 设施设备建议 空调通风配置 根据调研，成都已投入使用的大部分写字楼存在室内新风量不做，空气质量不高、难以独立控制及单独计费等问题。 结合本项目的目标客户群，希望易于管理和节省运行费用，因此建议本项目采用分户式中央空调，可自主调节、分户式计量，同时配置新风系统，确保室内有充足的新风，新风量至少达30立方米/人/小时 。 分户式计费（79.1%） 集中计量（23.7%） 近六成企业选择安装中央空调，其中，选择分户式计费的企业占79.1%。企业能自行控制核算用电量，利于成本控制。选择自行安装分体式空调占43%。 设施设备建议 智能化 目前，城北区域的办公物业在通讯综合布线、设备智能控制、安防自动化上均存在明显缺陷，本项目为突出竞争优势，应加强智能化设施配套，满足客群需求。 在智能化实施中，客群最为关注的因素是网络宽带和无线网路，建议信息点的密度不低于2.5平米/个。 包括“照明系统监控”、“火灾自动报警系统智能化”、“周界防越报警”、”集成闭路电视监视系统”、“电子巡更系统”、“综合布线系统”、“网络系统”、“会议系统”、“门户网站和信息交流”、“智能卡管理”系统。 十大智能化系统 产品建议 项目产品建议 配套服务 写字楼产品建议 商务中心 商务中心为为入驻客户提供接待、信件收发、维修、航空票务、快递等服务 针对中小型企业提供公共配套服务 写字楼产品建议 会议中心 会议中心是衡量写字楼商品配套品质的重要指标之一，应规划不低于1000平米的会议中心，以满足入驻企业举办各类会议、会展的需要。 （1）多功能厅 一个400平米左右的多功能厅，可容纳约300人，层高5米左右，可满足大型会议、演讲、新闻发布会、展会等需要。 （2）会议室 2-3个会议室，可满足中小型企业各类会议的需要。 （3）洽谈室 1-2个洽谈室，可满足会见、签约的需要。 写字楼产品建议 银行 引入银行，以方便入驻企业及个人存取款业务，提供增值的私人保险柜服务。 邮局 提供EMS、报刊订购等服务。 写字楼产品建议 休息间 在市场调研中，大部分的客户希望提供休息间，可在每隔一层的开敞空间设置楼层休息间，并提供微波炉、冰箱等，方便员工自主带餐。 同时充分利用休息间人气聚集的功能，成为写字楼内部的商务交流平台，提供相关配套商业服务，发挥最大功效，实现自身可持续发展。 写字楼产品建议 商业配套建议 写字楼的商业配套如员工餐厅、康乐设施、咖啡吧、餐饮店铺、洗衣店、24小时便利店、航空票务、广告印务等方面的服务，可以在项目裙楼的商业中提供，以满足写字楼客户的日常商务需要。 写字楼配套建议 功能 面积（平方米） 服务对象 康乐设施 1000 写字楼客户、外部客户 咖啡吧、茶楼、书吧 800 写字楼客户、外部客户 多功能厅、会议厅 1000，每个多功能厅或会 议厅面积约200～300㎡ 以写字楼客户为主 商务中心 100 以写字楼客户为主 银行 1500 写字楼客户、外部客户 商务、商业配套面积建议 第五部分 价格建议 能够实现多大价值？ 写字楼价格建议 根据目前成都写字楼市场情况，分别运用成本分析法、AHP分析法、租金反推售价法来判断价格，综合三种方法的分析结果，并结合目标客群价格承受能力，最终确定写字楼的销售价格。 价格定位思路 价格建议 （1）成本定价法 根据写字楼的开发成本，其单方成本达6500元/平米（包括地下车位成本）， 2012该项目销售，要实现20-40%的合理行业利润，实现的均价为7800元/平方米—9100元/平方米。 价格建议 （2）AHP定价法 AHP模型定价法，通过专家