奥林房地产的项目成本控制分析及对策.docVIP

奥林房地产项目成本控制分析及对策 L3奥林房地产项目简介 .3.1项目位置 奥林国际公寓位于黑龙江省大庆市让胡路区民营科技园内，160万平方米 主题运动社区规划，北临以大庆油田办公大厦、地税局、规划局、土地局为代表 的行政中心区，南临规划中的新经济贸易圈，形成大庆市西城区集合居住、行政、 商贸于一体的新城市中心，未来居住者可轻松分享区域生活资源、教育资源、商 业资源。同时，北部规划中的科技生态园、绿色生态园，与南面的燕都湖南北呼 应，共同构成大庆首席人居生态环境。潜质地区，未来发展前景无限。 3.2项目规划 奥林国际公寓占地面积78.89公顷，建筑面积约为180万平方米，分四 期建设，属造镇计划，其中因地制宜的布局建筑，集多层、小高层、高层多种 建筑形态于一体，建筑呈现走势南低北高，共同构成错落有致、户户有景的标志 性建筑群。社区集合前沿性的运动主题设计，全面升级的人居环境设计与独具发 展意识的教育价值环境设计，构成了前所未有的复合人居、健康、教育于一体的 金牌规划。千姿百态的景观效果，建筑与自然景观相得益彰形成西区绝美天 际线。 园林艺术:随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段 转入“乐生”的阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求远不止于一个 遮风蔽雨的“蜗牛”，而是愈来愈注重整体的环境质量，因而绿化环境的塑造对 于改善居民生活总体质量，对于建设现代文明居住小区，对于居民购房吸引力起 到相当重要的作用。 奥林国际公寓房地产项目在步行系统上，设计了居住区的步行系统入口与 小区机动车道路入口采取分流制，宅前路采用混流制。步行系统一方面便于与建 筑入口、停车设施系统相联系，另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合二为 一，使小区步行系统与外部各个活动空间有机相连，将景观空间、绿地、配套公 建联系在一起，创造人性化的户外活动空间。 另外，奥林国际公寓房地产项目在交通方面，由于大庆相对周边的地域生 活水平较高，业主要求有足够的停车库，所有规划出大型集中的地下车库停车方 式，每户停车泊位控制在不低于0.7个。 最后，奥林国际公寓房地产项目的住宅居住区出入口的设置综合考虑了逐片 开发、消防疏散等因素，每个地块的车行和人行出入口通过整个住宅区的交通网 络有机联系在一起。 3.3奥林房地产国际公寓项目进度情况 奥林国际公寓一期工程于2006年3月初开始开工建设，2006年6月中旬达 到预售条件，6月18日正式对外销售，当时与业主签订合同约定:2006年12月 底交房，但由于第一期工程所处的位置是整个奥林国际公寓项目中地势最低的， 几乎都处在沼泽里，施工十分艰难。道路泥泞，场地泥烂等困难重重，17层以 下的楼房当年开工，当年竣工交付使用，难度可想而知。在昆仑集团的正确领导 和大力支持下，在奥林项目部全体人员的共同努力下，一期项目能够按照工期进 度推进，到2006年10月中旬主体工程和楼体外装饰工程基本完成，进入楼内装 饰施工阶段。由于奥林国际公寓一期供暖不能按期投入使用，进入冬季内部装饰 工程因气温低而无法正常进行，至使一期工程不能按合同约定按期交付使用，我 们不得不按合同约定向已签约的业主赔付违约金，同时我们再次向用户承诺，17 层以下的住宅将于2007年6月底全部交付使用。 2007年3月初，奥林国际公寓一期项目复工建设，二期项目也准备开工建 设，我们把工作的重点放在了一期的收尾工作上。由于房屋延期交付使用，就不 能简单地交房，要把整个外环境做完再一并交工，而时间只有三个月左右，任务 十分艰巨。奥林国际公寓项目部的全体员工把主要精力和人力都放在了一期收尾 工程上，要求各施工队也要把主要力量放在收尾工作上，一期工程干不好不允许 参与二期的施工建设。工程技术人员一栋楼一栋楼地把关，一户户地验收，一户 户地检查，夜以继日连续作战，终于按期将一个风格现代、环境优雅、配置完善 的小区呈现给了广大业主。奥林的形象、面貌显现后，得到了业主们的肯定，原 本平淡的销售市场一下子兴旺起来。 奥林国际公寓一期项目开盘之初，销售比较火爆，每天售出房屋达100多户， 但随着最初的火爆过后，销售渐渐平淡，到年底每天平均售出不到2户。我们对 市场调查后认为，销售冷清的原因主要有二个方面，一是2006年西城区同时开 发建设的房地产项目达260多万平方米，在奥林周边就有四处项目同时在销售， 市场出现了供大于求的局面;二是国家宏观调控力度加大，许多有购房需求的人 认为房价有可能下调，纷纷持币观望。针对这种不利的局面，奥林国际公寓项目 部多次专门开会，研究二期项目的开发方案，经反复研究论证后，最终决定放弃 原来二期开发C区的方案，将二期开发的地块由C区调整到A区，利用A区良好 的地理位置，吸引人气塑造奥林国际公寓的品牌形象。2007年9月1日，奥林 国际公