广州利商城商圈分析.docVIP

中地行专业策划代理 利福商场投资建议书PAGE PAGE 45中国优质物业专业代理目 录利福商圈分析…………………………………………………………………2㈠商场概况……………………………………………………………………………2㈡商场优劣势评价……………………………………………………………………3㈢北京路商业状况分析………………………………………………………………4㈣利福商场商圈定位………………………………………………………………..4㈤利福商城开发方向…………………………………………………………………5利福商城开发的目标…………………………………………………………6利福商城开发中的三大目标顾客群…………………………………………7利福商城的租售平衡的经济预测分析………………………………………8㈠项目投资及回报分析：……………………………………………………………8㈡结论……………………………………………………………………………….10如何才能“卖得出”利福商城反租回报策划…………………………11如何才能“租得满”利福商城经营定位策划…………………………12㈠商场目标消费群定位………………………………………………………………12㈡商场的形象定位……………………………………………………………………12㈢商场的经营方向定位………………………………………………………………12如何才能“做得旺”龙头商户的引进及商场管理…………………….13㈠龙头商户的引进…………………………………………………………………….13㈡商场管理上的五个统一：………………………………………………………….13㈢特色商场宣传促销………………………………………………………………….15附件:商场的配套功能及相应的设施…………………………………………………15八、项目市场调研…………………………………………………………………….17㈠广州大中型商业用房供求状况分析……………………………………………..17㈡广州商品商铺租赁市场调查……………………………………………………….22㈢广州主要大型商场调查及利福商场周边主要竞争商业用房调查……………….24一、利福商城商圈分析㈠商场概况位置：项目位于城市中轴线上的惠福东路，是广州市北往南贯穿的中心区域，东靠传统商业旺地北京路商业步行街；西邻大南路装饰材料市场、五公祠广场（即将兴建）等，南依海珠广场，水族街，花卉批发市场等，北近西湖路商业街、人民公园、市人民政府，是广州市中心营商及投资的首选之处。近年来，市政府根据本辖区独特的历史文化渊源和鲜明的商业经济优势，在“擦亮广州市的窗口”的共识下，确定把北京路以及与之相连的惠福路和西湖路，结合周边商业网点、旅游景点、文化古迹，规划建设为一个综合性的“羊城商业旅游区”，目前市政府已斥资数亿元兴建秦汉广场、唐宋广场、明清广场三大广场，得天独厚的商业地理位置优势将焕发无限的商机。交通：该地具备广州最优越的交通网络，58条公交线路穿梭往来，地铁站一、二号线近在咫尺，地上交通与地下交通都具备不可比拟的优势。3.主要技术经济指标： 使用性质：商、住两用综合大楼占地面积：2908㎡ ·首层：1372㎡（各层的可售部分面积）·二层：1953㎡·三层：1910㎡·夹层：1166㎡㈡商场优劣势评价1.商场优势·与北京路只有咫尺之遥，属北京传统商圈的范围内，是目前距北京路最繁华地段最近的可出售商场，具备全广州乃至全国的商业辐射力、拥有广州最庞大的购物客流·随着市政府对北京路的不断改造及完善，北京路更具营商魅力，秦汉广场、唐宋广场、明清广场三大广场的兴建将大大增强该地段的商业价值。·便捷的公交车网及地铁线支持·周边极为成熟的商铺经营氛围和商业配套·利福商场具备“7”字双边位宽敞的临街面，通透的玻璃外墙，1—3层较低的经营楼层2.商场劣势·处于北京路背街地段，但与北京路的经营出现明显的断层，且缺乏经营特色，客流的导入存在相当的困难。·惠福东缺乏成行成市的商业经营氛围，商业网点布局不均匀，购买力相对分散·商场平面受建筑用地及塔楼核心筒、柱网多重制约，平面极规则，对商场的规划、人流的导向、经营使用等造成一定困难·店前无广场，面积狭小，影响商场聚客力·商场泊停车位较少·惠福路单行线交通管制·周边商铺的竞争压力、且各自为政、难以形成整体经营优势；㈢利福商城经营定位方向 ————“形象鲜明、有特色、针对性强的专业商场”根据以上对利福大厦的综合分析，利福商城的开发启示是：·专业商场有利于提高商场的档次及专业性，容易树立自身的经营特色、彰显独特个性。·专业商场有利于实现商场的商品及服务定位差