运城中鑫的项目定位及开发的策略的报告.doc

项目定位及开发策略报告PAGE PAGE 34创典全程地产运营机构项目定位及开发策略报告创典全程地产运营机构项目定位及开发策略报告The Report of Project position and development strategy说明：本报告是结合前期市场调研结论得出的定位方向及开发策略，部分研究论据援引自《市场研究报告》。作为定位及开发策略结论，本报告涉及项目开发众多环节，随着工作的逐步深入将在具体执行中进一步深化。3． 本报告是现实客观条件的反映，随着具体情况的变化，本报告结论存在动态调整的可能。主要内容CONTENTS一、项目地简析1、地块状况2、区域分析二、产品形式探索 1、低端产品模式2、中高端精品模式3、结论三、地块投资测算1、项目投资开发趋势研究2、项目投资收益估算3、结论四、项目SWOT分析1、项目优势分析 2、项目劣势分析 3、项目机会分析 4、项目威胁分析五、项目定位系统 1、定位原则 2、定位理念 3、定位坐标 4、项目想象 六、项目产品建议 1、产品策略及规划原则 2、总体规划布局 3、道路交通规划 4、景观环境规划 5、立面、风格规划 6、户型规划 7、配套设施建议 8、公建及商业规划 9、物业管理规划七、项目开发策略 1、项目开发思考2、项目开发策略 3、项目开发步骤 4、项目营销战略PAGE 1创典全程地产运营机构第一部分 项目地简析地块状况（1）区位本项目地块位于运城市城区北郊，距离市中心约6千米，距离最近城市成熟生活区（黄河市场）约3.5千米，属城市边缘地带。项目南临盐湖区法院，北接外国语学校，东眺千亩农田，西倚规划中的城市儿童公园，城市主干黄河大道临门而过，著名印刷制版企业距项目地咫尺之遥。项目地属地为盐湖区政府近年重点发展区域，继城市东区开发后，北区土地较为炙手，但尚无确切开发计划面世。本项目为北区首推大盘，项目的开发实施将拉开城市北上开发的序幕。（2）基地状况基地地块成“倒L”状沿黄河大道向东铺开，基地南北长321m，宽260m，东南角有约35亩长方形缺角，总占地面积68450㎡（约合103亩）。基地原为果木农田，地块平整无起伏，无洼地及附着建筑，亦无成型道路穿行。存在成片果木。 地块东边界为一自然田间路，南北走向，可容机动车辆通行。地块南北均有建筑存在（南为法官公寓，北为外国语学校教学楼），水、电、路网较好，便于施工组织。项目基地内无水电管网等公共设施，城市规划亦对建筑无特殊要求，拥有较大主观设计空间。区域分析优势政策优势。运城近年城市发展朝两个方向延伸，继城市东区飞速发展之后，目前开发城市北区已成为盐湖区政府发展重点。区位优势。远离大型工业污染区，空气质量较其他区域要好，有较好环境保证；新开发区，现有基础限制小，未来前景广阔。 交通便利，运城景观门户。黄河大道是外埠进入运城市的主要通道，便捷交通畅达城市各个角落；黄河大道两侧无大型景观，本项目以环境立身，必将成为进入运城的第一道亮丽风景。配套优势。中小学校、汽车站、市场、电信、酒店等配套近在咫尺，即将建设的运城市儿童公园仅距离项目一步之遥。未来价值。企事业单位逐步北迁，政府机关、电信、保险、酒店、汽配等大量实力单位进驻北城区，周边大量土地已被火热征用，无限前景指日可待。公众认可。对于居家来说，运城市居民对北郊有比较好的印象，片区的未来前景已得到大部分市民认同。劣势在“小城”概念上，距离老城区较远，在市民心理上地块属城市远郊。无生活基础，缺乏人气，感觉比较荒凉。虽然周边地块已全部被征用，但目前尚无落实动土项目，未形成热火朝天开发现状。缺乏现有生活配套，居住条件欠成熟。自身配套依赖性强。路网已经健全，但公共交通有待提升，居民日常出行比较困难。第二部分 产品档次探索通过前文对地块的判研，我们只能对项目地有基本认识；但对于某一地块开发而言，还需要确定产品的档次。特定时期，特定地段对产品档次的要求也不尽相同，以销定产，做出适销对路的产品，实现综合效益最大化，这是项目开发的初衷与最终目的。产品档次有低中高之分，对于开发房地产物业来说，中高端物业与低端物业在规划设计、开发模式、资金运筹、品牌建设等方面都会有诸多不同。就本项目而言，城市近郊大盘的开发模式无外乎两种：一为低端产品模式，一为精品中高端模式。这里所区分的低端与高端，是相对于运城地区现有物业档次的划分，并非指物业绝对档次。下面就这两种开发模式做出分析抉择。1、低端产品模式兵营式低端产品（1）从市场供需方面讲，住宅市场的绝对需求在一定时期内是无法被完全满足的，产品的过剩也更多的是因为结构性供给过剩。低端产品的低单价使得大量求房者的潜在住房需求得到释放与放大，而这批求房者是处于住