宝安城三级市分析报告.docVIP

PAGE PAGE 8宝安城三级市场分析报告租售代理·李烈焕随着招商置业顾问公司的成立，怎样快速增加营业铺位，占领市场并迅速把公司做大做强，已成为公司目前紧迫的任务。离开蛇口拓展其他区域业务，与同行竞争，既是挑战，也是我们增强实力、树立和传播公司品牌的机遇。下面为宝安区及宝安城三级市场的状况分析。崛起的西部翻开深圳规划的宏伟蓝图，宝安以“一中心、两轴线、四组团”的格局，在与龙岗、盐田以及罗湖、福田、南山的竞争格局中，集中了最具有发展潜力的土地，一座拥有17万人口的崭新城市宝安中心区将在5年内将建成，从而成为深圳市最大的高尚海景住宅区。随着宝安相关的基础设施如宝安大道、地铁、西部通道、机场物流园区、保税区、沿江高速等的逐步实施及宝安的城市化，商业环境的日趋成熟，将进一步促进深圳市经济带向西扩张态势，宝安在深圳市的区域地位将越来越重要。宝安的国民经济多年来始终保持着两位数的增长，2002年的GDP为433亿元，比2001年增长19.6%，与全市15.0%的增长水平相比，其增长率高出4.6个百分点，经济总量占全市的比重由2001年18.5%上升到19.3%，比去年增长7.3%。随着经济的快速发展，宝安的常住人口也随着快速增长，从近三年情况来看，2000年为131.72万人，比1999年增加7.26万人，2001年为144.12万人，比2000年增长12.4万人，2002年为160.6万人，比2001年增长16.48万人，平均每年增长12万人。宝安人口的快速增加，导致了对房地产需求的增加，从而有效的刺激了当地房地产业的发展。以2002年为例，全市人均住房面积为21.8㎡，2002年宝安常住人口增加16.48万人，当年对住房的潜在需求量为359万㎡，如果有20%的增加人口形成有效需求，则宝安平均每年增加的有效需求量为52万㎡，可见，宝安的房地产的需求潜力巨大。从宝安近几年的房地产销售面积来看，宝安的房地产销售面积年年不断攀升，2001年全年房地产销售面积为97万㎡，2002年为145万㎡全年销售面积增长49.5%，2003年第一季度59家发展商共推出楼盘60个，成交3427套，共完成新商品房销售面积约35万㎡，比去年同比增长66.7%。宝安的二级市场的迅猛发展，为三级市场的发展奠定了坚实的基础。三级市场 渐入佳境随着宝安经济的快速增长，宝安地区房地产的发展一日千里。在二级市场迅猛发展的带动下，宝安的三级市场交投日渐活跃，今年第一季度宝安的三级市场共成交300多套，交易面积为52510㎡，比2002年同期的29491㎡增长78%，宝安三级市场已展现出巨大的发展空间。其市场已吸引了深圳市越来越多知名中介代理公司的关注，从去年下半年已有中联、通泰、世华等三家中介代理公司在宝安城设立分行。目前，宝安三级市场正处于私家中介及正规中介并存，由无序向有序过渡阶段，随着深圳品牌中介代理公司的进驻，宝安的三级市场迎来了大发展的时代。宝安区2003年三级市场成交情况如下： 表1宝安区宝安城西乡龙华2003.011266817352003.0283377242003.0318910831412003.042003.05195897522宝安三级市场分析宝安城目前处于厂房、私人住宅，商业住宅交错，老城区改造与新中心区建设并进的城市化之中，没有占绝对主导地位的商业圈或居住圈，这就决定宝安三级市场仍处于培育、发展阶段。但是宝安储备大量未开发土地，决胜在关外已成为深圳市各家房地产公司的共识，土地的争夺已达到白热化，而近几年宝安房地产的发展态势极其迅猛，从市场的角度分析，房地产市场快速发展必将带动三级市场快速成长，宝安三级市场的发展潜力已得到深圳市品牌中介代理公司的关注和认同，除了近来已有三家品牌公司进入宝安市场外，中原地产也在积极筹备之中。各大中介代理公司纷纷进入宝安市场，意味着瓜分宝安三级市场蛋糕的行动已经开始。可以预见，1-2年后的宝安三级市场将是一个成熟的三级市场。宝安城中介代理公司的现状从考察的结果分析，宝安城中介代理公司具有如下特点：1、私家中介及品牌中介并存，整体上中介的规模及实力都比较小。2、品牌中介代理公司进入当地市场起步晚，直到去年下半年开始才有深圳品牌中介代理公司介入，目前中介代理公司以当地公司为主，其中深圳市星联地产顾问有限公司为当地龙头中介代理公司。3、当地中介代理公司铺位规模较小，置业顾问的形象及素质有待提高。4、中介铺位分布比较零散，很少有成市成行的分布格局。5、部分铺位位于住宅小区里面而非临街设立，这决定其铺位辐射能力有限。6、成交二手楼以成交价20万元以下为主，这说明进入市场房源以低价房源为主。7、在成交区域来看，其中宝安城占有主要地位。8、宝安城新开盘的楼盘