道乐大厦的的策划的报告2.docVIP

PAGE 目 录第一部份 项目概述一、项目概述4二、经济技术指标5 第二部份 市场分析一、市场定位原则7二、市场发展回顾7三、市场现状分析10四、区域市场分析11五、市场分析结论 13 第三部份 产品定位 一、项目分析15 二、产品定位15 第四部份 客户定位 一、客户定位原则20 二、大客户分析20 三、整层购买客户分析21 第五部份 价格定位 一、定价原则24二、价格定位24 三、付款方式25 四、大客户价格操作技巧25五、整层购买客户操作技巧25第六部份 宣传推广 一、推广原则27 二、宣传费用分配27 三、媒体选择28 四、公关活动28 五、包装要则28 六、销售中心要求30 七、推广阶段安排31第七部份 销售组织计划 一、销售组织架构34 二、上市时机34 附录： 1、合作方式 2、LOGO第一部分 项目概述项目概述4二、经济技术指标5第一部分 项目概述一、项目概述1、地理位置道乐大厦位于东城区东二环东四十条桥东200米，东临聚龙花园；西依美惠大厦、富华大厦；南眺商之苑写字楼；北靠亚洲花园、亚洲大酒店。2、交通状况本案紧邻东二环路、长安街、工体北路等线路，环线地铁、东直门交通枢纽，可快速到达市区各地，王家园路宽35米，方便直达东二环路、工体北路、朝阳路，交通快捷，地段绝佳。另有21条公共交通线路在此贯穿，距东二环、工体北路均不超过200米。3、周边状况周边商务酒店有港澳中心、亚洲大酒店，商务写字楼有富华大厦、北海大厦、商务娱乐有保利大厦，工体北路娱乐设施等，项目靠近使馆区，北面是正在筹建开发的高级外销公寓亚洲花园。区域内商务、文化氛围较浓，属于多元化，成熟地段。 4、项目概况道乐大厦建筑采用“主楼—裙房式”建筑形式，外墙采用干挂花岗岩及铝合金中空镀膜玻璃幕墙，其中裙房五层，主楼十八层，楼宇功能按五A级智能标准配套，并配有商务中心、会议中心、等相关配套设施，大厦安装4部东芝进口电梯，安全便捷；该大厦各部分使用功能相互独立，互不干扰，大厅宽敞明亮。 二、经济技术指标 道乐大厦经济技术指标占地面积2900平米总建面积20300平米地上建筑面积15492.4平米地下建筑面积4807.6平方米容积率5.34绿化率24%停车位94辆（地下86辆；地上8辆）电梯四部层高3.6米自行车位置100辆表1:道乐大厦经济技术指标 资料来源：北京庆凯房地产开发公司第二部分 市场分析一、市场定位原则7二、市场发展回顾7三、市场现状分析10四、区域市场分析11五、市场分析结论 13第二部分 市场分析一、市场分析的原则 通过分析北京写字楼的市场特点，特别是区域市场的供需特点，结合本项目特点，寻找市场空隙，从而制定恰当的产品定位，切入市场，达到不战而胜。朝外商圈写字楼的发展是北京写字楼市场发展的一个重要的部分，要研究朝外商圈的写字楼市场，有必要首先了解北京写字楼市场的情况。二、北京市写字楼市场发展回顾（1990年——2002年）1、1990年——1992年北京写字楼起步较高北京写字楼的发源地应属建国门外大街、第一使馆区一带。1985年，最早开业的写字楼是国际大厦。1987年其对面的赛特大厦也投入了使用，并成为当时外企在京公司及办事处的办公场所。其后的1990年至1992年，国际贸易中心、京广中心、燕莎、京城大厦、汇宾大厦、幸福大厦、京信大厦等陆续落成并使用，这三年是写字楼的供应高峰阶段。到1993年底，北京高、中档写字楼的总建筑面积达到48.7万平方米。截止到1992目前，这些写字楼中的绝大部分仍是市场中口碑很好的，其品质也不落伍，可见，北京的写字楼是从一个高起点开始的。1993年10月，首届中国房地产交易会”的举行标志着外销写字楼的预售正式开始，在此之前，北京的写字楼只租不售。当时，推出的第一个项目为位于方庄的“金城中心”（外销证号001）。除此之外，还有长安俱乐部、金汇中心、万通新世界广场、银都大厦、富华大厦等不足10个项目，其中售价最高的为USD6000/平方米的长安俱乐部。2、 1993年——1994年写字楼推出量大1994年全年北京共推出24个写字楼，如王府世纪广场、国宾花园、南银大厦、新恒基中心、高斓大厦、投资广场、城市广场、丰联广场、华普国际大厦、汇城广场等。其中，利达行销售的万通新世界广场是93年12月开盘的，开售仅三天。一、二期即告售磬，并从一期的USD2200/平方米卖到了三期的USD3300/平方米。恒基中心一期售价USD4680/平方米。据有关部门的统计，北京写字楼的租金那时仅次于香港和日本，高居