房地产开总流程.docVIP

房地产开发总流程编制日期审核日期批准日期流 程 要 素流程目标：明确房地产开发全过程的推进程序、工作重点及各部门工作职责，确保公司各部门能协调、高效、稳定地推进房地产开发业务。流程时间要求流程监控点数目6流程主要责任部门项目公司、各职能部门流程涉及部门数目11修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人2006-7-9谢琨见附图——房地产开发总流程图目的明确房地产开发全过程的推进程序、工作重点及各部门工作职责，确保公司各部门能协调、高效、稳定地推进房地产开发业务，使公司获得良好回报和持续发展。适用范围适用于景瑞地产在上海地区控股开发的所有项目的管理和控制。术语和定义 本流程中所提及的一些术语，如：可行性研究、工程规划许可证等的定义见相关的二级流程。职责战略发展部负责公司房地产开发业务的中长期战略的制定和年度经营计划的编制；对开发项目的年度运营情况进行跟踪分析和总结，作为年度经营业绩和项目后评估的基础性依据。项目拓展部根据公司房地产开发业务分期战略，结合宏观形势，制定项目拓展计划；收集目标开发区域的市场信息，对有可能获取的项目进行筛选或进一步组织公司内部相关部门开展可行性研究分析；将公司内部可行性研究分析获得通过的项目及时按公司决策程序上报，在获得批准后迅速组织资源投入项目获取工作，力争获取项目。市场部如项目地块属性为居住用地，在项目获取后，组织对项目进行定位和策划；项目公司成立，方案设计单位确定后，及时牵头组织并按相应的招标流程完成项目营销单位的招标工作；作为项目公司的业主代表，按照营销合同履行相关的权利和义务。留存商品房管理。商业运营部协助市场部对住区附属商业业态进行定位和策划；组织对独立商业项目进行定位、策划和招商；组织商业项目的运营管理。设计管理部在项目获取阶段，为项目拓展部对可能获取项目进行可行性研究提供技术业务支持；参与由市场部（或商业运营部）主持的项目定位和策划阶段工作，提供技术业务支持；组织完成概念策划创意稿；组织建筑规划、景观、建筑外立面、售楼处及样板段等的设计方案招标暨方案确定；按计划及时向项目公司提供方案设计成果，配合开展方案审查工作，并按评审结果要求设计单位进行修改或落实；组织对方案设计的公司内部评审；对方案设计以后的各设计阶段的设计成果进行备案，并进行设计效果的全程把控；参与项目公司组织的扩初设计评审会。项目公司由总公司负责委任项目总经理，由项目总经理牵头组建项目公司；负责项目总体工作计划的制定和落实；牵头除方案设计阶段以外各阶段设计单位、审图单位、设计咨询单位的招标工作，按相关流程完成招标并签定合同;按照设计、审图、设计咨询合同履行相关权利和义务，确保设计单位按合同要求提供设计成果；组织扩初设计成果的公司内部评审；按计划完成施工图纸的设计和审图工作；为办理证照和工程管理部组织施工招标及时提供设计图；负责办理项目开发过程中除小产证以外的所有证照；负责方案送审和组织扩初设计的外部评审；参与方案设计的内部评审；组织扩初设计的内部评审；组织施工图设计内部评审；按制度和流程组织除项目获取、施工总承包、集团采购项目招标以外的所有招标工作；参与总承包施工、集团采购项目的招标；负责项目现场从场地平整开始到交付使用结束之间的管理工作；负责项目的所有工程预算、结算、决算、外部审计监督工作；负责对竣工资料的整理和移交。工程管理部组织项目施工总承包、集团采购项目的招标工作；按公司制度和流程审查项目公司报送的资料；按公司制度和流程对项目公司报送的资料进行备案；为项目公司提供工程造价控制、采购、工程技术管理的系统支持；组织对项目管理进行定期的检查；组织制订技术标准并进行推广；项目竣工结算完成后，向成本管理部提供项目工程造价分析资料。成本管理部在项目定位完成后，编制项目成本控制目标，经决策层批准后，作为项目开发成本管理的依据；在扩初设计完成后，负责及时下达成本控制指标和成本控制卡；在项目实施过程中，跟踪监督成本发展趋势，及时向项目公司和成本领导小组提供信息和管理建议项目完成后，进行成本控制情况的总结，作为项目后评估的依据。品牌客服部工程竣工后，组织项目入伙；收集物业售后的客户反馈信息，及时组织落实对客户的服务；协助项目公司和市场部办理大产证和小产证。审计法务部对项目开发全过程提供法务支持；对项目开发过程是否符合公司相关规章制度、流程要求进行监督；审核项目公司报送的总承包工程的外部审计备选单位并确定审计单位。财务管理部在项目获取的可行性研究阶段，为项目拓展部提供咨询意见和业务支持；监控项目销售款的回笼情况，向市场部提供销售合同履行处理建议；按批准的项目资金预算落实资金到位，支持项目公司按合同和公司的成本管理制度向承包商支付工程款项；为成本管理部的成本监控提供信息支持。物业公司项目竣工后，负责和项目公司办理物业管理接收手续；协