房地产本概念二.pptVIP

经纪人专业知识系统训练（二）房地产基本概念 基本概念部分 一、关于土地； 二、产权知识； 三、建筑结构； 四、相关专业术语； 五、相关法规； 六、专业经纪人应具备的基本素质； 七、三级市场两大业务版块； 八、经纪人业务及工作流程； 关于土地 一、土地的特性： 1、 增值性： 土地属自然产物，因面积有限性，永续性，位置不可移动性是一种财产和商品，故导致土地的增值性； 2、影响增值性有： A、对土地的投资改良； B、通货膨胀； C、需求增长； D、外部条件影响（例：深圳土地升值） 二、土地年限分类： 土地属于国家和集体所有，权利人拥有该房产所占用土地一定年限的土地使用权。1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。 1、居住用地 70 年 （住宅） 2、工业用地 50 年 （厂房） 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 4、商业、旅游、娱乐用地 40 年 （商铺） 5、综合或者其它用地 50 年 （办公） 三、土地价格分类： 1、所有权价格：土地出租收益折现总和； 2、购买价格：以土地所提供地租，按普通利息率计算的购 买价格； 3、使用价格：一定期限内地祖的购买价格； 4、租赁价格：一定期限内租赁的土地价格； 5、抵押价格：用于抵押获得贷款，从正常价格中扣除各种 风险后所得到的价格。 四、按土地价格形成分类： 1、交易价：通过拍卖、招标、交易双方实际成交 价格。 2、评估价格：用一定的估价方法对土地价格做出 货币估计。 房地产基本概念 一、概念； 二、权益； 三、登记； 四、价格； 五、影响价格因素 六、分类； 一、概念 什么是房地产？ 是土地及土地上的建筑物和附着物的总称。 二、什么是房地产权益？ 1、房产归私人所有，即房产所有权； 2、权利：享受占有、使用、收益和处分的权 利（所有权、租赁权、抵押权、典当土地使 用权等）。 三、什么是房地产登记？ 1、概念：由规划国土局将申请人的房地产权利登记于政府特定的薄册上，并颁发《房地产证》的一种法律制度； 2、房地产证：是权利人依法管理、经营使用和处分房地产的凭证； A、分三类： a、软红皮 b、软绿皮（不可自由转让） c、硬红色绸面 B、记载内容： a、权利人名称、身份证号 b、土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限、取得时间、变化情况、坐标形状等； c、房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。 C、确认真实性：档案大厦9楼 三、房地产登记分类： 1、初始登记； 2、二、三级转移登记； 3、抵押登记； 4、变更登记； 5、其它登记： 1、初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产证的土地使用权及建筑物，附着物的所有权进行的第一次登记。 办理初始登记的两种情况： A、通过行政划拨或出让手续取得土地 B、在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物。 2、二级转移登记（三种情况需办理） A、向发展商购买的商品房（包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房） B、企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房（即办绿本） C、市区、住宅局出售的福利房、微利房（即办绿本房产证） 三、三级转移登记： A、凡房地产已办理二级产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记； B、六种情况需办理三级转移登记： 房地产买卖、赠与、交换、继承、人民法院判决、裁定的强制性转移行为等。 二、三级转移相关资料 1、《房地产证》原件； 2、权利人身份证（全部）或受托人身份证； 3、买方身份证或受托人身份证； 4、房地产买卖合同（现售）； 5、三级转移登记申请表； 6、交纳土地使用费证明； 7、营业执照； 8、法人代表证明书及法人身份证（复）； 9、法人授权委托书及授权人身份证； 10、公司章程及董事会决议 四、变更登记： A、房地产使用用途改变； B、权利人姓名或名称发生变化； C、房地产坐落位置或名称发生变化； D、建筑物、附着物倒塌、拆除； 五、抵押登记： A、是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥 有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人） 提动债务履行担保的行为。（一般指用所购房 屋作为担保贷款购房的行为） B、房地产按揭属于房地产抵押的一种形式 六、登记机关：国土资源局或国土分局 福田区区域登记点： 一手楼： 福田区新闻路69号1楼（东方玫瑰园） 二手楼： 振华路设计大厦2楼 罗湖区、盐田区登记点： 爱国路3046号惠名大厦1