贵港远辰的项目市场分析的报告.docVIP

贵港远辰项目市场分析报告PAGE PAGE 11 城市宏观环境分析1.1 城市概况1.1.1 地域范围贵港市是一座具有两千多年历史的古郡，也是一座新兴内河港口城市，位于广西东南部、西江流域的中游。1995年10月经国务院批准将原属玉林地区的贵港市（县级）、桂平市（县级）和平南县合并，成立地级贵港市，辖港北区、港南区、覃塘区、桂平市和平南县，总面积10606平方公里，总人口478.89万。1.1.2 行政区划港北区——全区总面积1092平方公里，总人口59.8万人。其中城区人中30万人。港北地区是贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。港南区——全区辖5乡6镇，总面积1026平方公里，现总人口50多万人。覃塘区——辖11个乡镇，总人口50万，其中壮族占60%，总面积1502平方公里。1.2 宏观环境分析1.2.1 宏观环境分析方法的选取PEST分析是指 HYPERLINK /wiki/%E5%AE%8F%E8%A7%82%E7%8E%AF%E5%A2%83 \o 宏观环境 宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。PEST作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示，并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境（详细见1.2、1.3、1.4、1.5部分）。表1-1 PEST分析方法组成要素P：政治因素、政策因素国家、地方政府宏观经济政策 国家、地方政府土地政策 国家、地方政府金融政策国家、地方政府税收政策E：经济因素城市经济发展状况与规划目标城市产业结构发展状况城市投资发展状况S：社会要素市区人口、家庭数居民社会生活与消费力T：技术要素兼自然因素规划发展的影响 1.2.2 宏观政策背景分析（P：政治因素、政策因素）【宝资通观点】国家近年宏观调控的思路主要是规范土地市场、严控整顿金融、稳定房价、增加保障性住宅供应量等。从大的环境可以研判，国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的发展趋势，相对来说贵港并不如开发过热的其他城市严峻，因此贵港房地产市场仍处于一个健康合理的发展轨道上。国家未来的宏观调控政策将使得房地产开发投资资金从紧，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势，对品牌实力开发商更加有利。金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，一方面减缓房地产投资的增速，另一方面也是从降低金融风险角度考虑的。首付款的提高、利率和准备金率的调整，对房地产的资金需求方从开发商到购房者都有影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响不大。国家出台的一系列土地政策，目的对调整土地中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。就贵港而言，土地严控措施的出台，将会对贵港土地市场有一定影响，规范土地运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀缺的资源。对本项目来说，国家一系列的宏观调控政策对项目的影响主要体现在项目的购房客群上。从国家大环境上看，各大城市房地产市场的投资客开始撤退，而由于贵港市属于广西区内二线城市，投资客户的影响比较微小，并且国家对第二套房界定的同时，各主要银行，如建设银行、中国银行等也陆续出台了对第三套房贷的细则，加上贵港市目前人均收入稍低于全区平均水平这一实际，对贵港市二次置业客户有着巨大的影响。2007年主要宏观调控政策与明年经济动向解读金融政策1、央行年内5次加息10次上调存款准备金率。对于普通消费者来说，加息使得累计增加成本开始明显，按揭贷款购房的成本有所增加。2007年12月8日，央行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，达到14.5%。至此，本年度中国人民银行已10次上调存款准备金率。2、第二套房贷40%首付，1.1倍利率。提高第二套房贷款首付和利率将对投资性购房有一定的抑制作用，改善性居住的需求也受到一定的影响。12月份，央行正式出台了对第二套房的定义，明确了以户为单位确定房贷次数。土地政策2007年10月国土部下发通知，各地要合理控制单宗土地供应规模，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。同期国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(3