贵阳友谊大厦深度的的策划.docVIP

第一部分：项目整体研判区域资源地理本项目位于延安东路笔友谊路交叉口西北角，距喷水池仅500米。本案位于延安中路与友谊路交汇处西北角，沿延安中路至喷水池再到延安西路，两侧高楼林立，人流量大，商业氛围浓厚。而友谊路目前正在进行改造和拓宽，政府将其规划为具有民族风情的美食一条街，对本项目未来商业价值的提升提供外在动力。因此， 对于本案而言，地段优势是项目核心优势，是最大的竞争优势，是不可比拟及复制的资源优势。本案距喷水池非常不远，位于城市中心地段。在大部分客户眼中，喷水池乃贵阳传统的都市商业区，交通便利，周边配套设施完善，商业氛围浓厚，其社会认知度和认可度较高。但是，社会公众基于喷水池地段固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于4000元/m2以上，这样偏离了本案的定位初衷，大大压缩了本案的客源范围。因此，在让客户认同地段价值的同时，更应加强传播项目的高性价比特性。项目在诉求现有地段及配套的基础上，还应向客户描述区域未来的发展前景及其升值潜力，使之对项目的信心及接受度大大提高。虽然距喷水池不远，但是本案更临近宝山北路，宝山北路接近城市边缘，商业氛围已逐渐减弱，周边建筑形态也相对落后。从喷水池到宝山北路，就像从喧嚣的城市步入相对落后的城乡结合部。因此，应着力消除客户对项目周边现状的认识，同时为客户阐述区域将来的升值趋势。本案的核心优势是地段优势，地段的形象营造和概念传播显得至为关键。如何将项目周边居住及商业现状的弱势转化为靠近喷水池商圈上的优势，亦即“区域升值潜力”将是项目营销推广中至关重要的一环。交通本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。龙洞堡机场客车站喷水池西　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　延安东路　　　　　　　　　　　　　　　　　东龙洞堡机场客车站喷水池金阳新区延安东路金阳新区延安东路北　　　　　　　　　　　　　　　　　　　友谊路　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　南汽车站火车站大南门区政府大十字小十字省政府区政府乌当区白云区友谊路汽车站火车站大南门区政府大十字小十字省政府区政府乌当区白云区友谊路从市区交通来看，项目依靠延安东路上的数条公交线路作为出行的交通工具，项目到喷水池仅要5分钟的行程时间，到达大十字、小十字等城市繁华地带只在20分钟之内，这些交通上的优势为客户的出行提供诸多便利，同时节约了时间成本。从区域大交通来看：本项目至机场、汽车站、火车站的时间距离基本相等，处于贵阳市区的交通中心，是连接东西、横贯南北的交通枢纽。因此，本案的交通优势不仅在于能迅速快捷地到达市区各个地方，更在于它到客车站、汽车站、火车站、机场以及两城区以外的地方也同样便捷。配套项目临近喷水池繁华商业区，享受喷水池地段的大配套，同时，项目自身周边的生活配套亦日趋成熟、完善。项目周边500米内的相关配套如下图所示：政府机关：市政协、省公安厅、省劳动厅、省交通医院、市建委、市民政局等金融机构：市商业银行、工商银行、邮政储蓄、中国银行、交通银行等商业设施：友谊家电城、移动通讯商场、同德大商场、智成名店、国美电器等宾馆酒店：金筑大酒店、柏顿大酒店、香格里拉大酒店、君安酒店、邮电宾馆等市政绿地：云岩广场、市体育场、大十字广场、东山广场、东山青少年运动场等医疗配套：协和医院、邮电医院、省儿童妇女中心、中医一附院、省交通医院等生活配套：红边门菜市场、邮电局、外文书店、省新华书店等步行5分钟可达喷水池商圈，车行5分钟尽享都市生活配套；优越的地理位置、便捷的交通动线、完善的生活配套，都市生活之喧嚣、居家生活之便利，尽在咫尺！教育本案周边学校众多，各项目教育配套齐全。以本案为腹地，周边除了第六幼儿园、新东门小学、岳英小学、五中、十中、十九中、二十中、贵阳幼师、贵阳师范大学外，尤其是省级重点中学二中、师大附中与楼盘更是近在咫尺，是许多家长瞩目的最佳选择地。为此，项目依托社区外部浓郁的文教氛围和书香气息，提炼“文教成长社区”为一大卖点，所盯准的消费群就是高知识阶层的年轻“孟母”。准确定位的产品投放市场后对消费者市场的一种细分作用自然形成，年轻的高知识阶层人士蜂拥而至。从文教出发，打造地产教育品牌。只有与一个品牌性教育资源结合，教育地产的优势才能发挥，且一旦结合，发挥出的市场能量将是惊人的。产品研究技术指标占地面积：3750㎡　　　　　　　　　　　　建筑占地面积：1688㎡　　　　　　 总建筑面积：41722㎡绿化率：30%　　　　　　建筑密度：45%　　　　　　 公摊：21.5%　 容积率：11.1（含半地下商场）规划布局本项目为点式独幢高层，地下2层――车库、商场及配套用房；地上26层，1－4为商场，5－26层为住宅。项目可销售的住宅面积26231㎡，共232套。户型方面，面积在106－12