贵阳金阳购物广场招商及营销推广的方案暨财务分析的报告133DOC.doc

天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982【贵阳金阳购物广场】系列报告之——项目招商及营销推广方案暨财务分析报告---------地产运营机构二零零五年十二月二十二日目 录第一部分 前言 3第二部分 招商推广方案 4一、招商节点与时机规划 4二、招商对象特征分析 6三、招商总体思路 9四、招商核心策略 14五、招商价格策略 18六、招商优惠条件 21七、招商实施计划 24八、招商推广策略 29九、宣传推广体系 32十、招商推广步骤 36十一、招商管理 40十二、招商费用预算 46第三部分 营销推广方案 47一、产品策略 47二、销售价格策略 49三、销售目标客户定位 57四、营销推广策略 59五、销售收入分析 88六、项目整体包装策略 101七、项目整合传播策略 106八、销售管理 123附件一：销售人员守则 130附件二：销售人员仪表及礼仪 136第四部分 项目B区财务效益概算分析 141一、项目成本分析 141二、项目开发建设期设定 141三、项目各项成本计算标准 1421、土地成本与土地成本的支付方式 1422、项目建安成本 1423、基础配套设施建设费用 1434、前期费用 1435、开发期税费 1436、银行成本 1437、企业管理费用 1448、不可预见费用 144四、总成本分析 1441、项目计算经济技术指标参数 1442、项目成本汇总分析 1453、成本综述 145五、财务效益分析 1461、财务效益前提设定 1462、财务指标选取 1463、销售价格预测 1464、销售收入预测 1475、项目租金收入计算 1476、广告费用预算 1547、项目总体财务效益静态分析 155第五部分 结束语 159第一部分 前言根据贵阳市城市总体规划建议，贵阳将形成金阳新区与老城区双中心的城市格局，金阳新区的开发建设对于提高贵阳市的城市现代化水平和城市竞争力，迈向现代化大都市的行列，从而为地区经济提供一个新的经济增长点，带动和加快区域经济的发展都具有重要意义。本项目的招商和营销推广是否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，我司在上一阶段的调研与定位报告的基础上，客观分析本项目的机会点、竞争环境、贵阳商业发展状况及家居等行业状况，结合金阳新区的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出项目的招商与营销推广策划方案。本方案注重实用性、可操作性，务求对招商与销售的实际操作起到指导性的作用。 第二部分 招商推广方案一、招商节点与时机规划“良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。项目B区即金阳家居博览中心先行开发、招商与销售，其招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：项目入市宣传时间应选择在正式招商前1—2个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。准备充分后入市入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。猛烈造势入市目前金阳新区的商业氛围欠缺这一现状，告诉我们“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。有目的入市根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。建议本项目 “招商先行，租售并举”，以核心租户（主力店、一级品牌）的入驻来带动销售。本项目的销售操作思路是：通过核心租户在各层不同区域的安置，将相对位置较差的单位通过品牌商家的入驻变成相对较佳的位置，从而带动各层的销售以及顺利完成价格的初步拉升。综合以上因素，根据项目运作的要求确定本项目从06年3月份开始入市筹备及预热，06年4月份开始进行主力店的正式招商。二、招商对象特征分析金阳家居博览中心业态业种分布金阳家居博览中心业态业种分布表 表2-2-1第一首层超市大卖场约1万㎡社区配套性商业（家庭用品、服饰类商品、通讯类商品、美容美发、银行、服务类、饮食等）约5000㎡第二首层装饰精品（陶瓷洁具、橱柜、灯饰）约5000㎡家纺布艺约3000㎡音响电器约3000㎡家居精品、书画工艺品、民族工艺品约3000㎡第三首层中高档民用家具约15000㎡二层中高档民用家具约15000㎡三层中高档办公家具、宾馆家具约1