2010年1-4月份长沙房地产市场分析报告-罗擎.docVIP

2010年1-4月份长沙市场分析报告 备注：本数据仅收录长沙市内五区成交情况，长望浏宁四县不计入在内。 PART 1：长沙市整体市场情况 一、1-4月份内五区新建商品房供销情况： 1-4月全市新建商品房累计批准预售593.03万㎡，同比增长81.61%，其中住宅批准预售535.85万㎡，同比增长92.50%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售428.26万㎡，同比增长104.35%，其中住宅批准预售383.99万㎡，同比增长121.62%。 1-4月全市新建商品房累计销售备案706.29万㎡，同比增长66.26%，其中住宅销售备案637.47万㎡，同比增长61.87%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案479.55万㎡，同比增长78.31%，其中住宅销售备案440.06万㎡，同比增长80.13%。 1-4月全市商品房新增上市量同比超过80%，销售备案量同比超过65%。 表1：2010年1-4月长沙内五区新建商品房、住宅供销情况 内五区 新建商品房 住宅 面积 （万㎡） 本月 （万㎡） 同比（%） 面积 （万㎡） 本月 （万㎡） 同比（%） 批准预售面积 （万㎡） 428.26 140.98 104.35% 383.99 123.25 121.62% 销售面积 （万㎡） 479.55 137.56 78.31% 440.06 125.1 80.13% 供销差值 （万㎡） -51.29 3.42 ---- -56.07 -1.85 ---- 1-4月，长沙全市商品房批准预售面积、销售备案面积与套数、销售价格同比仍有较大增长。其中，4月份内五区纯商品房新增批准预售量相对3月份大幅增长，销售备案量从2月份开始逐月递增，4月份接近于1月份的销售面积。 虽然楼市新政在四月中旬推出，但由于销售备案数据存在一定滞后性，故此在对当前市场的实际情况反应上并不确切。但市场供应量的增大已是不争的事实。 二、1-4月份其他成交数据比较： 项目名称 全市 同比（%） 内五区 同比（%） 商品房销售套数（套） 62825 / 43398 67.82 住宅 56899 / 39939 68.74 商品房销售金额（亿元） 293.15 94.70 223.27 106.20 住宅 249.17 92.22 189.84 109.06 商品房供销比（面积比） 0.84 / 0.89 / 住宅 0.84 / 0.87 / 商品房成交均价（元/㎡） 4151 17.11 4656 15.64 住宅 3909 18.75 4314 16.06 1-4月份新建商品房累计签约56140套，面积640.75万㎡，均价4768元/㎡，金额305.50亿元；其中住宅成交53049套，面积589.24万㎡，均价4510元/㎡，金额265.73亿元。 从数据来看，结合市场供求情况，可以看出2010年1-4月份较去年同期保持着较大的增长。同时，由于2010年的市场供应主要集中在下半年集中放量，因此，1-4月份，市场供求关系仍呈现“供不应求”的局面。 另一方面，本数据中的商品房成交均价包含经济适用房及定向开发的项目，因此，其表示价格与市场实际价格表现仍有较大差距。但仍不难看出，目前的价格较去年同期至少有15%以上的增幅。这个增幅程度超出了全国普遍水平。 三、套型结构分析： 表3：2010年1-4月长沙市内五区商品住宅户型关系表 户型 供（套） 比例（%） 销（套） 比例（%） 供-销（套） 供销比 ≤60㎡ 3940 11.20 5189 12.99 -1249 0.76 60-90㎡ 10035 28.53 9720 24.34 315 1.03 90-120㎡ 9178 26.09 8650 21.66 528 1.06 120-144㎡ 6547 18.61 9446 23.65 -2899 0.69 ＞144㎡ 5474 15.56 6934 17.36 -1460 0.79 合计 35174 100.00 39939 100.00 -4765 0.88 1-4月份，长沙内五区累计住房供应套均面积为109.17㎡，同比增大11.02%。1-4月除中小户型（60-90㎡）、中户型（90-120㎡）供应量小于同期备案量外，其他销量均大于新增供应量，中大户型（120-144㎡）供销差额最大，达到2899套；90㎡以下户型供应占比为39.73%，比去年同期减少15.55个百分点。 由此推断出以下结论：其一，经历了09年的旺盛需求市场，开发商对市场持乐观态度，增大中大户型以期追求更高利润，故前四月小户型比重有较大下滑；其二，从数据上来看，120-144㎡、144㎡以上户型明显供不应求，这说明在一线城市房价高企、长沙城市化发