成都正商务楼投资建议书.docVIP

PAGE 罡正商务楼投资建议书罡正商务楼投资建议书编制人：世家机构 投资顾问：成都国通置业日期：2004年11月1日前 言根据我们已经掌握的罡正商务楼的资料和对项目区域位置的实地调查，结合世家机构在房地产市场多年的项目运作基础上，以客观、公正的角度，对项目的前期资金投入、装修及设备投入、销售收入、利润率等各项经济指标进行了全面理性的分析和整理，以供投资客户决策。本说明书同时提出了关于项目推广的初步建议和方向，以期为投资方的投资可行性分析及后期运作提供借鉴之用。因时间原因，本说明书难免存在不足或疏漏之处，敬请谅解！【目录】第一章：【我们对成都地产宏观市场的看法】 第二章：【我们对汇通银行大厦所在区域写字楼和商务公寓市场的看法】第三章：【我们对项目的认识】通过对项目自身周边环境、建筑体量、功能划分、配套设施等分析，同时比较区域内同等项目，分析潜在竞争对手，第四章：【我们对物业管理的建议】为保证物业管理的服务水平，建议可选用知名的有甲级写字楼和商务公寓管理经验的物业管理公司作本项目的物业管理服务。第五章：【项目投资的估算】详见内文。第六章：【投资方案建议】买断所有权方式： 第七章：【运作流程及需要注意的问题】第一章：我们对成都地产宏观市场的看法商务公寓部分（一）发展趋势商务公寓是指以住宅立项，在使用用途上商务和居住混合的一种物业形式。商务公寓的第一阶段：商务公寓的早期形式是由于早期定位错误的电梯公寓被迫转向商住混合，这种形式的商务公寓本质上是住宅，因此在配套设施和物业管理上都很难满足商务的要求，同时商务和居住彼此干扰较大，多为一些成长性中小企业租用。比如成都的“华西美庐”、“国嘉华庭”和“盘古花园”等。商务公寓的第二阶段：后来人们逐渐发现了用住宅立项，以写字楼销售的这一相关法规不健全留下的市场空间，主动开发了商务配套更为完善的商务公寓，比如“高盛中心”、“曼哈顿”等。商务公寓的优势在于土地出让金按照住宅的标准交，成本较低；投资者可以享受住宅的8层20年的按揭标准，投资门槛更低；而且投资者拥有住宅70年而不是商业50年的使用权，资产保值期更长。高端产品入市带动房价上涨 ：品牌公司进行中高档社区的开发，带动了成都的整体房价， 外地开发商的介入，使品质上升房价上涨。从春季房交会以来大量高端住宅和商务楼如; 春熙苑、SOHO沸城、锦都、风尚国际、金茂礼都等纷纷亮相，这些楼盘市场走势普遍较好，给成都房产吹入了一股强劲的品质之风， 这些楼盘大多占据有较好的地理位置，定价每平方米4000元左右。7月份开盘的金茂礼都定位为六星级国际商务公寓，在房交会期间每天的登记多达上千人次，这些购房者不仅仅来自成都和国内其他城市，还有新加坡、西班牙等外籍人士。锦都项目占地近100亩，位于少城路黄金地段，有购买意向的不断人。一些高端产品凭其自身品质和投资价值而被看好，结合成都目前楼市总体现状和未来发展，可以认定，在高端楼盘的强势带领下，成都楼盘的品质和价格将会得到较普遍的提升。　城中绝版地段质优价高 ：八宝街区域是目前成都市房地产开发的高速发展区域，经过近两年的开发，八宝街区域已经形成了高档商务和新城市商圈的概念。新城市广场、金色夏威夷等高档项目都取得不俗的销售业绩，再加上百佳超市等主力品牌店的入住，增强了商圈的人气的凝聚力，同时也带动了区域内商业的价格和投资前景。（二）市场供应量根据成都房地产交易所统计2003年，成都市区商品房成交面积741.33万m2，同比增长21.90％，其中住宅成交面积632.04 m2，同比增长20.66％。全年商品房供应（批准预售）面积为689.06万m2，同比增长22.78%，其中住宅487.36 m2，同比增长9.93。供小于求这一状况证明了成都房地产消费市场强劲的需求动力，就当时全国的省会城市来看，供给小于需求的这种状况很难出现。一些城市的积压商品房问题越来越严重，而成都空置房比率下降了5.4%。但是，按照正常状况，房地产市场的供给要稍大于需求才算合理。  今年1－6月经审查合格，在我市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目317个，工程项目同比去年减少140个；新开工面积685.6万m2同比增加0.13％。据成都市统计局公布的最新统计数据显示，2004年前6个月商品房在建规模比去年同期扩大390.2万m2，增长22.2%，总量达2148.7万m2，五城区商品房共成交372.19万m2，成交金额132.91亿元。住宅分别占商品房销售和预售面积的94.3%和90.7%，商品房每平方米均价为2429元，市场需求旺盛。上半年，全市商品房空置157.92万m2，其中住宅78.3万m2同比下降41.4％。  今年上半年成都楼市出现了近年少有的