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长沙——“西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈 如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 超速发展 单纯数量型 发展特征 改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有 生存需求 需求特征 8000以上 4000～8000 3000～4000 800～3000 人均GDP （美元） 减缓发展阶段 平稳发展阶段 快速发展阶段 启动阶段 发展阶段 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 宏观经济增长 1.1 1.0~1.1 0.9~1.0 0.8~0.9 1.1 1.0~1.1 0.9~1.0 0.8~0.9 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 反映商品房供求是否平衡的指标 0.8 商品房销售额/ 房地产投资额 0.8 销售面积/ 竣工面积 15 0.05 -5% 异常 37 30~37 22~30 15~22 房地产开发投资 /固定资产投资 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 0.2 0.14-0.2 0.1-0.14 0.05-0.1 房地产开发投资/GDP 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 25% 15%~255 5%~15% -5%~5% 房地产开发投资额增幅 异常 基本正常 正常运行 基本正常 房地产市场预警预报指标体系 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 20—30 0.2—0.39 富裕型 18.9 0.4—0.45 12.1 0.45—0.5 15.5 0.4—0.5 小康型 11.2 0.50—0.55 7.6 0.55—0.59 9.4 0.5—0.59 温饱型 住房消费占总消费支出的比重（%） 恩格尔系数 住房消费占总消费性支出的比重（%） 恩格尔系数 消费类型 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 34.8% 40.6% 38.3% 38.1% 37.7% 37.2% 31.7% 恩格尔系数 7.9% 9.0% 7.4% 11.6% 10.5% 12.2% 11.4% 较上年增速 西安 武汉 成都 重庆 天津 上海 北京 7748 8524 9641 8094 10313 14867 13882 人均可支配收入 （元） 2008年我国各主要城市的恩格尔系数 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土