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综述 本案对龙湖别墅项目从两块进行分析，首先是分析了北京花墅香醍的规划、景观和户型等特点，然后是从龙湖整体的景观设计理念和特点进行专项分析 龙湖别墅产品分析报告 之 花墅香醍 花墅香醍项目简介 花墅香醍项目消费者本身的定位是中高收入家庭，所以开发商提出“第一居所”的定位方案，即本案运作时以满足中高收入家庭日常居住需求为出发点。而不是延续之前两个项目以“第二居所”来定位。所以，在确定地理位置后，项目的格调及环境的布置应该作为一个切入点来研究。同时也能更好地体现项目本身的档次和标准。在此，开发商提出了“别邸”或叠拼别墅的概念。作为别墅勉为其难，这两个名词的应用突破了普通住宅的意义，从概念上迎合了项目所追求的档次及其标准。 户型设计 户型小结 项目主力户型面积为160-400平方米，层高3.1米，上层电梯入户。超大的户内面积使得户型配置优越（多功能厨房、独立卫生间、主卧衣帽间、书房等一应俱全）。每户朝阳，面宽大增加观景空间。利用地下一层，在技术上舒缓了国家规定的日照间距强制要求，同时，创造了容积率为1.4低密度平面布置，为庭院的景观设计带来相对更开阔的视觉空间。入户花园，花园露台及大尺度观景空间增加了小区居住情趣，也使得项目略显高档。如此，与成熟园林的配合更能在心理上吸引消费者。在特殊情况下，我们可以考虑消防车能从草地上（隐性消防通道）到达社区的任何位置。但是，实际使用中，如果用户需要运输大件物品，就显得略微不便。 内部交通 在特殊情况下，我们可以考虑消防车能从草地上（隐性消防通道）到达社区的任何位置。但是，实际使用中，如果用户需要运输大件物品，就显得略微不便。 贰 龙湖别墅产品分析报告 之景观专项 在环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。 龙湖的研发、景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好之后，以同纬度选树为原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基地），选择丰富树种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿多彩，且解决了成活率的难题。 龙湖“成熟园林”的呈现，为了让业主入住时即可成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年等待，龙湖采用了全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。 我们目前还有优势吗？ XXX.XX国际现在状况： 地段优势与价值客户尽知 公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发 公寓部分买家投资的目的性很强 推广三个月，新鲜感不再强烈 好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分） 我们明年要做甚麽？ 进一步阐述 “世界为我所用”， “CBD核心·贵族商务” 根据项目2005年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内涵。 这就是我们的主要方向。 如何吸引新的客户？ 以前没有全面了解XXX.XX国际的客户群，或是没有继续留意XXX.XX国际的购房群。（主要除市南区外的XX客户及省内外客户群体） 由于XXX.XX国际已经有相当一部分老客户群，而且优越的位置、完善的设施已经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因此产生，其将成为2005年一种重要的销售方式。 XXX.XX国际潜在目标客户 新客户 老客带新客 ■ 老客户的生活圈： ■ 新客户： 色、香、味、形、声 色：四季常绿且要感觉出季节更替的变化。 对各种植物的选择配搭要考究到四季有花，且夏天要清雅，冬天要鲜艳。 香：植物的搭配要考虑景观具有香气，选择梅花、腊梅、紫薇、桂花等香花植物。 味：全冠移植保证了植物原汁原味的生长形态。 色、香、味、形、声 形：龙湖严格要求成树树形要美，在运输时是全冠移植，有损坏就得退换，并及时跟踪成活率，甚至就植物的摆放角度也是360度审视，找到客户最佳的观赏效果。 色、香、味、形、声 声：喷泉和跌水是龙湖项目景观内运用的重要小品，经常设置在社区入口，景观视线焦点等处，不仅是一处水景，而且能营造出水声，能听到”景观的声音“。 北京香醍溪岸 北京滟澜山 上海滟澜山 营造浪漫气息的主题园 龙湖的景观设计通常会利用项目周边自然环境设置森林走廊、森林河谷等景观概念的专属园林。 在社区内部，布置香草丛林、薰衣草园等富有浪漫元素的主题园，主题园一般作为示范区的一部分提前展示，起到震撼的景观展示作用。 成都三千里 爱侣园 北京香醍别苑 薰衣草园 曲径通幽的景观小径 弯曲的景观小径也是龙湖景观的一大特色，小道两旁的鲜花都经过了精心布置。 硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨感。 重庆江与城 北京滟澜山 北京花香盛醍 贴合主题的情景化小品 龙湖的景观小品设置都经过了精心的设计和摆设