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以私营业主35%，公务员8%，75％来自东莞城区客户，多为多次置业者。 受业主关注的业余活动依次为：运动、旅游、看书、看电视。 受欢迎的业主活动主要为：子女教育、旅游、装修讲座。 09年同档次、同面积竟品竞争研判 御花苑 时尚岛 汉唐蜜园 森林湖 东骏豪苑 景湖湾畔 江南雅筑 景湖春晓 百悦尚城 名门世家 洋房项目 别墅项目 小户型项目 蓝字表示07年底前推货 城市假日 塞纳嘉园 国际公馆 御泉山 金域中央 江南第一城 金色华庭 景湖八期 名门公寓 丰盛名苑 万科翡丽山 清华居 第一国际 南城中心区以小户型供应为主 南城水濂山片区为别墅供应集中区 南城东片区为中高端洋房集中区 晶城 南城运河片区以中档楼盘为主 南城“高尚”住宅区 ——东莞全新崛起的高尚区 黒字表示08年潜在供应 凯明轩 周边气场：片区高尚；激烈竞争蓄势待发 南城区主要在售项目共12个 供应区域主要集中在片区的东部和南部 供应产品类型齐全,由小户型公寓到豪华别墅 南城区整体供货量比较充足，竞争激烈. 第一国际 凯旋城 格林小城 CLD 景湖春晓 东骏豪苑 国际公馆 森林湖(高层) CBD 公建群 中信新天地 石竹花园 绿色世界生态 金色华庭 本案地块 百悦尚城 御花苑 清华居 翡丽山 景湖花园8期 景湖湾畔 江南第一城 原则： 主力户型 目标客户 主要竞争对手 干扰对手 锦绣旗峰 中信新地块 竞争对手罗列 原则： 市场影响力相似 目标客户相似 产品档次接近 同区域竞争对手:东骏豪苑、百悦尚城、江南第一城 ★★★ 阳光海岸(2期)·悦湾 万江 ★★★★ 锦绣旗峰 东城 ★★★ 塞纳嘉园 ★★★★ 江南第一城 ★★★★ 百悦尚城 ★★★★★ 东骏豪苑 南城 相似度 项目名称 区域 本案 百悦尚城 45万，G2类，R=1.7 社区成熟，品质及园林口碑好，紧邻南城体育公园 36万，R=1.65 G2类，交通便捷，位于中央生活区核心地段 东骏豪苑 景湖名郡 40万，G3类，R=2 社区成熟，本土品牌企业，大景湖社区生活成熟，产品符合本土化需求 首置竟品 我们选择了景湖名郡、东骏豪苑、百悦尚城，竞品为毛坯80-90平米二房/三房，总价区间为35-45万元。 09年销售产品竞争产品研究 42套/月 强 200 33-40 4500 65-80平米二房 景湖名郡 16/1-8月45/9月 强 74套 45万 5600 80平米二房 东骏豪苑 10套/月 强 96 35-40 4300 80平米二房 百悦尚城 去化速度 竞争关系 后续 新增套数 主流总价区间 单价 竞争产品 综合评级：高尔夫A，东骏豪苑B，景湖名郡B 本案 百悦尚城 50万，G2类，R=1.7 社区成熟，品质及园林口碑好，紧邻南城体育公园 50万，R=1.65 G2类，交通便捷，位于中央生活区核心地段 东骏豪苑 景湖名郡 48万，G3类，R=2 社区成熟，本土品牌企业，大景湖社区生活成熟，产品符合本土化需求 55万，R=1.87 G2类，交通便捷紧邻东莞大道广深高速，位于中央生活区核心区，产品新颖 金域中央 首改竟品 我们选择了景湖名郡、东骏豪苑、百悦尚城、金域中央的竟品，毛坯100平米-125三房，总价区间为48-60万元。 -- 180 0 45-55万 5000 90-110平米三房 金域中央 强 100 120 55-65万 5200 110-125平米三房 东骏豪苑 强 300 158 50-60万 5000 100-125平米三房 景湖名郡 强 96 145 50-58万 5000 110平米三房 百悦尚城 竞争关系 后续 新增套数 9月末剩余套数 主流总价区间 单价 竞争产品 竞品项目名称 竞争评级：金域中央A，东骏豪苑A，百悦尚城A，景湖名郡B， 南城区是东莞城区房地产市场最热点区域。南城区无论在供应量、消化量都是东莞的三甲之列。其楼市供应特征最具代表性。 分布特征： 南城中心区以小户型供应为主；南城东片区为中高端洋房集中区；南城南片区为别墅或类别墅供应集中区 产品类型特征： 产品较丰富，小户型逐渐增多，后续别墅供应充足； 户型特征： 由于不少盘为前两年报建，故中大户型仍占相当份额，如东骏豪苑、景湖春晓、金色华庭、国际公馆等，但南城区域的户型将集中在二房和三房区间； 主力户型特征： 洋房110-130㎡三房二厅；公寓40-50 ㎡一房一厅，80㎡的二房一厅； 启发：90㎡小三房、108㎡的三房户型是现阶段区域市场内较为紧缺的户型，这将成为项目冲击现时客户需求的主力户型，有望通过产品优势迅速打开销售局面 【金域华府】09年产品面积符合客户主力需求。 项目所在区域竟品集中状况 S（优势） 品牌优势：万科品牌深入人心 区位优势：南城区最热，被接受程