融科智地天津9号地商业的的策划的报告55PPT.pptVIP

二、市场分析 本案所在片区分析 （四）区域潜在供应（2006-2007年入市） 2006-8 10000 14 别墅 工农村 伴山人家 2006-8 4000-4500 30 高层/小高 新港 紫云居住区 2007 —— 16 高层 云山道 云山道项目 2006-6 3000 30 高层 塘沽东沽 宏苑领海 2006-3 4000 30 高层 第五大街 欧美小镇 2006-3 4600 10 高层 车站北路 碧海兰庭 2006-2 4500 12.5 高层 新港 紫云国际 2005-5 4500 30 高层/小高 厦门路 水域未来城 2005-5 6500 7 高层 南海路 御景园邸 2007-2 1000以上 6 别墅 二大街 弘泽项目 2006-3 5300-6100 10.5 高层 第一大街 云锦蓝庭 2006-3 6000-7500 14.5 高层/小高 三大街 爱丽榭 2006-3 7000-10000 15 高层 泰达大街 伴景湾 2006-5 6000-10000 60 高层/联排 三大街 天保金海岸 2006-12 7500 10 高层 新城东路 万通项目 2006-1 6000-7500 38 高层/小高层 泰达时尚广场 万通新城国际 预计入市时间 预售价格 预计供应量 产品类型 位置 项目名称 （面积：万平米） 二、市场分析 本案所在片区分析 分析及对策 2006-2007区域潜在供应量约300-400万，其中开发区潜在供应量约110-130万平米，塘沽区潜在供应量约230-270万； 从产品结构看，以高层、小高层产品为主，别墅产品供应量有一定增加； 预计本案周边在未来2年内供应量将突破100万，区域竞争加剧。 分析 对策 合理安排推盘节奏； 产品差异化，形成项目独特亮点，规避同质化； 跟踪并深入研究竞争对手和产品； 寻求市场空白点； 因总供应量较大，预计2006-2007年区域房价涨幅会有所放缓； 更关注快速回款，控制单套总价？ 三、客户分析 1、区域居住人口特征 （此处所指“区域”为塘沽区和开发区，无特别说明外，下同） 外来人口比例较大，“移民城市”特征明显，易于接受新鲜事物； 居民城市化程度高，但民风朴实，从众心理强； 渤海石油、港务局、管委会及海关公务员购买力强，是当地主要大客户 三、客户分析 2、成交客户分析 （1）开发区板块 （数据来源：数据库） 三、客户分析 客户素质较好，收入较高且相对稳定，对项目位置、周边环境、建筑设计、景观规划等。项目价格较关心。 私营老板、企事业单位中高层领导。 70-90万 中端市场 客户素质好，收入很高，一般对项目位置、周边环境、配套、交工标准、景观、建筑设计等各方面要求较高。项目价格并不是最关心的问题 私企老板、企业高层领导、事业单位高层领导、外籍客户。 90-140万 高端市场 客户特征 客户群主体 总房款区间 开发区 开发区内目标客户群对价格不很敏感，注重生活品质与人居环境的舒适性。 开发区的土地日益减少，项目价格逐渐走高，势必造成开发区内中端客群的外扩。 本项目机会点：向往开发区生活品质但经济能力无法实现的客户群体或收入较丰厚但现阶段积蓄较少的高知人群。 成交客户分析 客户特征 三、客户分析 成交客户分析 （2）塘沽区板块 三、客户分析 客户素质一般，最关心项目价格、其次关心项目位置及其他方面 工薪阶层 40-50万 中端市场 客户素质较好，收入较高且相对稳定，对项目位置、周边环境、建筑设计、景观规划、项目价格较为关心。 企事业领导、收入较高的企事业单位职工 60-80万 高端市场 客户特征 客户群主体 总房款区间 塘沽区 塘沽区项目整体价位低于开发区； 价格是塘沽客户最为关注因素之一，随着生活水平提高，开始追求生活舒适感 本项目机会点：塘沽区当前产品品质一般，我们重点关注追求生活品质及舒适性的改善型客户。 成交客户分析 客户特征 三、客户分析 本项目机会点：外地购房者以投资客为主，关注租住在中高端社区里的外地租赁人群。 成交客户分析 （3）外地购房人群 本区域外地购房者较多，约占购房者总量的15% 从开发区泰丰家园四期傲景观澜、泰达时代等楼盘的销售情况来看，外地购买人群约15%—30%； 山西煤炭经销商、北京私营业主、外地港口贸易商及外地在本区域工作的高知人群等是主要的购买人群，且购买力强劲； 高端外地购房者多属于不动产投资； 普通外地购房者除居住外，为子女解决户口是一个重要原因； 三、客户分析 3、目标客户群 ——关注区域发展，对健康居住环境需求强烈的塘沽区及开发区的客户群体。他们有稳定的工作，追求品味、健康的生活元素，注重居所的舒适度。 ——由于开发区地块稀缺、购买力不足等原因无法形成购买，只能选择临近区域购买的客户。 ——熟悉本