蓝天地块的的策划提案.ppt

2011/ 蓝天项目地块策划提案 烨隆地产服务机构 2０１０.6 　　基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平、突破高端定位，打造一个豪宅项目。 项目位与济宁市中心城区北侧，是城市初始的高端住宅区 地理位置:位于济宁市核心城区北侧，吴泰闸路与共青团路两大城市主干道交汇处。 交通情况：周边交通便捷通达，吴泰闸路、共青团路。 项目临近济宁市体育馆，健身广场。距离仙营绿地约1.2公里；距离新世纪广场约1.5公里（延吴泰闸路） 教育资源丰富，项目地块周边有哈佛幼儿园、附小、济宁十三中、济宁九中、济宁电大等学校及教育机构； 购物：赛马特超市、秦庄市场、运河城、秀水城、银座、贵和、京杭购物街； 金融：建设银行、交通银行、中国银行、工商银行、农业银行等金融系统林立； 娱乐：体育馆、京杭娱乐、芭提雅ktv、B.B.KEN酒吧等 ； 酒店：悦客城际酒店、格林豪泰、运河宾馆、长城宾馆、金地大厦 。 休闲：健身广场、仙营绿地（950米）、人民公园（1500米）、新世纪广场（2200米） 项目地块较为方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平 项目定位核心理论：三个维度 本项目定位方向—— 具有里程碑式 、概念性 的高端产品组合。 高容积率豪宅园林一般做法 以集中型平面推广+事件营销完成项目造势；以SP体验活动营销+ 种子客户营销实现项目顺利销售与客带客的持续转换。 总结 产品亮点及差异化定位： 济宁首家智能化精装社区 山东首家3G社区 建筑风格：体现豪宅的城市景观价值 项目整体或局部架空太高，提升品质 全能管家服务 主题俱乐部会所概念、娱乐休闲泛会所概念 营销：体验营销、前置介入、话题营销…… 沿共青团路商业街业态建议 共青团路 依托附近洸河路餐饮集群，做餐饮街 但要充分考虑餐饮店开店需求：如车位是否充足，是否有烟道、食梯、化油池等。 洸河路餐饮集群 体育馆及健身广场 弊端：停车位不足 优势：消费客群庞大 沿吴泰闸路商业沿街 时尚休闲吧 引入休闲时尚的小型咖啡吧、休闲吧、奶茶吧等 在内街处做开敞式布局，增加内街情调 时尚休闲餐饮 休闲类中西连锁品牌快餐、台湾风味小吃、甜品屋、冰激凌店、甜品店以及特色中餐厅、自助餐等以聚集人气。 * 公共部分︱装修建议 为更好彰显本项目的高品质，体现“高性价比”的优势，给客户良好的价值认同感，建议对公共部分进行较高档次的装修。 单元入口 入户大堂 电梯梯厅 走廊过道 * 要有高档的设计水平与装修工艺 可将门廊拉高，增添了层高感和档次感 注意与周边景观小品相结合 公共部分︱单元入口 * 大堂作为客户第一关空间，是客户出入家门的“门面”，是体现项目形象定位的良好载体。 装修突出高品质。选择温馨具有亲和力色彩，例如暖色系增加亮点设计。配以生态化的植物、水景、装饰，以及柔和的灯光，让居者放松和亲近。 公共部分︱入户大堂 * 大堂可考虑接待区、休闲等候区、物业信息张贴、信报箱等功能 公共部分︱入户大堂 国内豪宅会所成功经营4大模式 酒店式的开放经营模式 大而精的俱乐部模式 大而专的封闭经营模式 小而精的半封闭经营模式 特殊模式 常规模式 社区配套︱会所 社区配套︱会所业态 酒店式开放经营主题俱乐部会所 游泳池 会所对于游泳池的设置一般分为露天泳池和室内恒温泳池，前者的月运营费用一般为1万人民币，后者的月运营费用高达10万人民币，两者的月运营费用相差10倍。 一般标准配置面积：室内泳池400~500平方米，室外泳池800~1000平方米。 成都鹭岛国际室内恒温泳池 桑拿房 对于业主而言，桑拿浴是一种高级的享受与休闲。 一般标准配置面积：400平方米左右 室内高尔夫练习场 SPA馆 室内高尔夫推杆练习场的场地尺寸一般为8m×4.6m,高度不能低于3.3m。 一般标准配置面积：40~50平方米。 SPA水疗馆多以女性客户为主，由于其收费较高，目标客户群主要是公司白领等一些高消费群体。 SPA面积视其所含功能而定，一个普通的SPA馆通常包括按摩房、水疗房、脚摩房、美容室等。 一般标准配置面积：按摩房12平方米/间，水疗房35~40平方米/间，脚摩房9~10平方米/间，美容室20~25平方米/间。 苏州万科金色家园会所SPA馆 社区配套︱会所业态 咖啡茶座 酒 吧 咖啡茶座提供了交流的空间，由于其消费层次较高，且具有较高的运营要求，一般常见于部分高尚会所，多做商务会谈或办公场所使用。 一般标准配置面积：视会所面积而定，30~10平方米不等。 上海万科燕南园会所 常见于高尚社区内，多以红酒及洋酒供应为主。 酒吧区域一般由吧台和饮酒休憩区组成，面积视具体要求而定。 一般标准配