观湖园推广的方案.docVIP

观湖园推广方案广西无限飞扬传媒有限责任公司欧景蓝湾项目组2010年7月市场现状分析防城港本地市场销售惨淡受国家政策的影响，防城港市各银行对外地客户的购房贷款政策日渐严格，个人购房首付款上调、对外地客户资料的接收情况等因素，造成本地客户及来港投资客户纷纷驻足观望，房地产市场受到严重的打压。加上西湾的“金海湾”一期公务员小区已消化掉防城港市大部分客户，因此，目前防城港房地产市场呈现一派惨淡景象。防城港物业销售局限于广西本地 6月6日“欧景蓝湾”开盘，成交客户多以防城港外客户为主，其中不乏广西区外客户。本分客户还一次性交全置业款，从开盘的销售经验告诉我们，防城港市的楼盘销售不应局限于广西本地市场，而要放宽眼线，把市场开拓到区外，寻求更具投资能力的客户。项目情况分析周边环境分析——最后一片“净土”姗姗来迟的最佳居住区观湖园位于港口市、防城区及公车新城三者的结合部。北面背靠沙潭镇，东面为正在建设的通往企沙的高速公路。周边中、小学校、医院、休闲娱乐等生活配套齐全，在五年内将发展成为成熟的居住区。也是未来防城港市居住中心所在地。除此之外，周边秀丽的山、海、江（沙潭江）等自然资源丰富，环境清幽。可以说观湖园所在地块是防城港最后一块配套便捷、自然资源条件优越的宜居美地，也是防城港市姗姗来迟的的新区，在理念及各种配套设施的规划上也是最先进的。交通状况——城市枢纽中心，四通八达便捷路网正因为观湖园位于港口区、防城区与公车新城三者结合部，因此从观湖园驱车10分钟左右即可到达港口区中心。在项目的东面正在建设一条通往企沙高速的道路，届时将会缩短与企沙半岛的时间与空间距离。除此之外，公车镇内路网也非常优越。南防铁路与钦防高速公路贯穿全境，100米宽的中心区南北大道、东西大道交汇其中，60米宽的海滨大道以及临海工业大道横贯公车镇。未来，这里将是防城港市交通最中心、最便捷的地方。为生活出行带来方便。小结：观湖园所在位置为沟通港口区和企沙半岛的必经之地，是未来防城港发展的政治、经济、文化、金融中心。在城市发展的规划中，这一片区将是最繁华的居住地，各项市政配套、教育、娱乐等设施也将是防城港市最先进的，因此在推广过程中，可将这一区域的居住价值提炼成卖点在宣传资料中体现。三、观湖园价值搜索1.“别墅”的物业价值别墅历来被定义为财富和身份地位的象征。特别是在政府出台别墅“封杀令”之后，数量日益稀少的别墅资源更是成为臻品。大多数人都梦想着拥有一套自己的别墅。作为稀缺资源，别墅除了能丈量财富和实现居住品质的提升之外，同时体现了不动产的投资特点，而且投资价值在逐日攀升。2.低密度、低容积率，居住空间舒适就防城港本地市民来说，对土地始终具有一种“独占”情节，希望自己能够拥有一片自己的天地，低密度、低容积率的社区空间，带来更舒适的居住环境。且周边清幽的环境，使观湖园具有养生的价值。符合本地市民的居住要求，是理想的居所。3.自然景观优势观湖园依山、伴湖、临海，距项目仅300米的地方便是东海湾，除此之外还有沙潭江。在防城港城市发展规划中，沙潭江将整治成城市景观之一，沿江规划有市政道路。在观湖园社区内还规划有内湖，让整个社区在江、海、湖的环绕下形成亲水生态社区。项目东面的生牛卜岭，碧绿苍翠，优美动人。在项目的两侧是沙潭江公园及公车镇公园。观湖园——独占江、湖、还、双公园及群山环绕的得天独厚自然环境优势，可以预见，未来这里将是最美的人居地块。4.未来规划优势观湖园所在区域周边地势较防城港其它地块来说比较平整、地势开阔，是人类自古以来选择居住的最佳地点。在防城港市的城市规划中，这一片区将是生活配套最为成熟的片区，加上信和公司以人为本的设计理念，在社区规划初期就充分考虑到社区居住环境的舒适度，除了醉人的景观园林外，社区内商业街、会所、各种康乐器材设施等配套齐全，是最适宜人居的成熟社区规划。5.价格适中，具有潜在的投资增值空间从观湖园的价格定位上来看，几乎与普通商品房持平的销售价格在推广中占一定优势。而对于投资客户来说，增值的空间也就更大。与普通商品房相比，客户更乐于花差不多的钱购买别墅这一珍稀物业。小结：从观湖园项目的物业及环境分析得出：别墅物业、适宜养生的环境及价格是最大的卖点。在观湖园的上市推广中，主要以“绝版”、“风景”、“养生”等概念为推广主打，适时配以价格这个卖点做宣传。四、目前销售障碍市政设施未成熟目前，公车镇的开发还处于初级阶段，项目地块周边的道路交通不够顺畅，会让客户产生项目与中心区相距较远的错觉。其次各项市政配套设施也尚未完善，给生活上部分需求带来不便。区域发展时间较长，客群转选其它成熟片区物业相对于其它区域发展情况来说，观湖园所在片区发展尚未成型。会使客户转而改变购买思想，宁愿花费更多的钱去选择成熟片区的别墅物业，或者是放弃别墅，购买普通类型物业。使用年限仅30年相对