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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1 EXCEL表格示例2 理论部分 案例学习 广告创意撰写 针对性强的着陆页面 合理的排名与竞价 质量系数的控制与优化 建立营销效果监测 根据转化效果调整投放 ROI Analysis Keyword Selection Creative+Landing Page CPC Ranking 关键字的选取与拓展 有效覆盖目标用户 Keyword Selection 关键词分类数据  --案列分享 客户背景：当当网 数据时间：2008.04-2008.07 分类 点击成本 订单数比重 收订订单成本 收订订单转化率 销售成本 单品词 0.4 56% 15 3% 0.2 竞品词 0.4 1% 23 2% 0.25 品类词 0.7 10% 35 2% 0.4 品牌词 0.4 14% 4 9% 0.03 通用词 0.5 19% 20 3% 0.23 Keyword Selection 分类 点击成本 订单数比重 收订订单成本 收订订单转化率 销售成本 单品词 1.3 23% 79 2% 0.87 竞品词 0.7 3% 26 3% 0.27 品类词 0.7 2% 57 1% 0.66 品牌词 0.5 64% 4 11% 0.03 通用词 0.7 9% 17 4% 0.17 baidu:竞价广告主要出现在左侧： 1，符合多数消费者搜索习惯，各分类词带来的量相对较大。 2，baidu具有品牌保护的特性，故无须投放品牌词与竟品词。 3，单品词由于包含品牌信息，因此带来的流量和订单量较大。 google:竞价广告主要出现在右侧： 1，符合网民不喜欢广告的习惯，但各类词带来的量相对较小。 2，此客户的品牌知名度较高，故品牌词带来的订单数较多。 Sem上词策略 案列 针对不同的情况，上词策略是不同的 Keyword Selection 案列1 当当网： 上词策略 推广初期 优化测试 规模投放 大批量拓展投放品牌词/竟品词/通用词 大批量将图书单品词全部投放 大批量投放各热门品类词 对已投放词进行批量优化控制 对新拓展的百货/数码词进行批量投放测试 对公司级促销活动进行重点投放及优化 对投放效果好的品牌词/竟品词/通用词进行规模化拓展投放 对测试效果较好的百货/数码品类进行规模化拓展投放 对于热门/重点新品;及热门促销活动进行规模化的拓展投放 广告创意撰写 针对性强的着陆页面 Creative+Landing Page 广告描述创意：原则案列 Creative+Landing Page 创意中包括品牌信息，能够增强网民的信任感以及关注度，并达到品牌传播的目的 将售前;售后等真实;具有吸引力的服务承诺信息，用最能吸引客户眼球的词进行描述。 当推出最新活动、促销优惠时，可同步更新标题或描述，增强创意的吸引度。 对品质信息的描述